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绿城中国:上半年营收647.3亿元核心净利润37.26亿元
来源:江苏经济报     时间:2022-08-30 09:49:15

实现营收和盈利的两位数增长

对于整个房地产行业来说,如果哪家企业今年上半年仍然能够,那绝对是需要学习和研究的。

而绿城中国就是少数让全行业都在学习和研究的企业,半年业绩显示,绿城今年上半年的营业收入达到了647.3亿元,增幅达到了79.1亿元;核心净利润达到了37.26亿元,增幅36.7%;如果不是人民币兑换美元贬值,导致账面亏损,归母净利润也会增长。

这对行业来说,是极为难得的事。

和大多数的房企相比,绿城能够实现营收和净利的大幅增长,很重要的原因是交付及时。根据中期业绩会披露的信息,绿城自投板块在今年上半年交付了2.8万套,接近566万平米住房。不仅交付率达到了100%,交付时间也比规定时间提前了36天。

上述工程交付率和交付周期,是大多数房地产同行难以企及的。同样难能可贵的还有绿城上半年的融资成本。在行业同期融资成本飙升的背景下,绿城的境内直接融资成本进一步下降,仅3.33%。平均融资成本只有4.5%,也处于内地房企融资成本的低位。

在取得上述佳绩的过程中,绿城展现了极高的运营效率。人均在建面积比2021年末增长了5%,达到12100平米。6个月首开,15个月就现金流回正,31个月实现交付。杭州的月映海棠园甚至实现了拿地到首开81天的杭州最快首开纪录。

绿城的新拓项目当年转化率达到60%,新拓权益达到76%,均远远好于2021年的上半年。

在效率提升,盈利能力大涨的背景下,绿城的销售回款率也得到了很好的保障,达到了110%,同样远远好于同期同业表现。

绿城的股价在今年上半年上涨了30%,表现好于大多数的内房股。

和多数同行相比,绿城更受银行青睐,是境内外金融机构的“宠儿”。中期报告显示,2022年上半年,绿城境内发债金额达到175.78亿元,较2021年同期124.62亿元,增长41.1%。而在境外市场,尽管三大评级机构集体下调中国房地产企业的评级,但针对绿城的评级,却稳如磐石。标普、穆迪均维持了评级,并展望稳定。

上半年发行的7.5亿境外美元债中,有4亿元是低利率的绿色债券。畅通的境外发债渠道,让绿城有充分的余地调整境外债的融资结构。6—8月,绿城提前偿还了一笔4亿美元的短期到期的美元债,又归还了5亿美元的永续债券,并计划在2023年实现永续债的清零。

一方面,绿城大股东——中交集团的背景,让金融机构对绿城信心满满。(后者将绿城纳入到了集团的整体信用额度内)

另一方面,绿城的运营高效率,也让金融机构感到放心。在回答投资者关于绿城是否会下调既定销售目标时,绿城中国执行董事及副总裁李骏说,年初董事会给经营层下达的销售的任务是保底3100亿元,挑战3300亿元。要看接下来的市场情况,回暖得比较好,3300亿还是有信心的。即便是维持现况,可能在3300亿基础上下探一些,但有信心完成3100亿元指标。下半年预计推盘将达到1850亿元,是上半年1.4倍。

在大本营——杭州,绿城的优势异常明显,首开的去化率通常能达到92%。李骏说,杭州目前是全国表现最好,最安全的市场,供求关系一直相对比较健康,存货去化周期比较低,一手房二手房的价格在很多板块存在倒挂现象,多数市区板块比较好的新盘还要摇号。

而另一方面,今年上半年,绿城也聚焦协同,进一步提升产品力。通过组织科研、设计、产品、服务等部门紧密协同,成立了绿城中国客研委员会,分5个阶段、9个节点、11个客研触点调研客户需求,对业主的归家路线、餐厨需求、园区景观、全屋收纳等深入研究,创新、研发,并在北京桂语听澜、杭州城北三子落地,实现了产品力的进一步升级。

作为最懂产品、最懂客户的房企,产品力的升级,不仅仅确保了销售目标的落实,也让绿城产品的客户满意度进一步提高。上半年,绿城中国的顾客总体满意度为90.2分,远高于行业均值,在杭州、西安、苏州等十五个城市排名第一,同时还是杭州、无锡、宁波、合肥等十个城市的客户忠诚度第一房企。03架构调整:实现更高的效率

尽管,上半年绿城表现出色,体现出了全优型企业的特点。但张亚东仍然认为,绿城中国有进步的空间。

绿城的管理层计划,从原来扩张的三级架构变成聚焦的两级架构来管理。以前有集团、区域、项目群的管理架构,变成集团和城市公司的两级架构,由原来的放权转向现在部分收权,保证项目和经营品质提升。

自投项目的投资和开发,将强调更加聚焦,更加深耕,以后布局是10+25的城市布局,聚焦核心城市,核心地段和核心项目。

在项目选择上,强化效益及安全导向,细化城市研究,聚焦核心城市核心板块,持续深耕。绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰说,绿城上半年的对外投拓,主要选择从公开市场获取。究其原因,主要是公开市场上面的项目质地更好,更容易开发。

尤其是相对于收并购,公开市场拿地,开发的产品更容易达到绿城的品质,能充分表达绿城的特色。

而在销售端,绿城则进一步实施差异化、精细化管控,优化货源结构,稳步提升去化。在上半年大幅提高当年拿地当年销售比率之后,绿城下半年还在进一步提高运营效率。绿城计划应用前置产品模块化创新,发挥产品力优势,保障销售去化。根据绿城公布的数据,下半年绿城计划首开销售的项目达到29个,是上半年新拓展项目总量的1.45倍。

年上半年实际获取的地块情况来看,质量确实更高,净利润接近10%,

伴随着运营效率、运营质量的进一步提升,绿城中国今年新拓展项目的净利润也在提高。业绩会上,管理层介绍说,今而且比过往拿地的兑现度会更高。

项目开发的净利润提升,运营效率和经营品质又不断提高,再加上品牌和产品力的优势,财务又是高度安全。资本市场对这样发展全面的优等生自然是极度看重,平安证券、国金证券(600109)等券商机构在业绩会后,迅速刊发新的研报,维持了“买入”及“推荐”评级。

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