未来房地产市场疲软城市,首套房贷款利率或继续下调,目前已有至少38个城市可实现。业内专家提醒:“首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限,而不是首套房贷利率,房贷如何定价仍由银行与客户商定。”
(相关资料图)
1月5日晚,人民银行、银保监会发布重磅通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
“通知”还指出,住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整,有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持刚性住房需求,形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
哪些城市执行,每3个月评估一次
“这是对2022年9月29日《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》政策的常态化,或长效机制化的执行。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
其实,在2022年9月29日,央行和银保监会就发布过“决定阶段性调整差别化住房信贷政策”的通知,对于2022年6~8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,当地政府可根据市场形势变化及调控要求,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,但有时间限制,执行到2022年底。
李宇嘉指出,1月5日的文件,进一步明确了这一政策实施的机制,最重点的就是明确了评估期,即自2022年第四季度起,各城市可于每季度末月,以上季度末月至本季度第二个月为评估期(2022年9月-2022年11月),若连续3个月同环比下跌,可自主决定自下一个季度(2023年一季度)起,阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。直至评估期,连续三个月同环比上涨,才实现利率进入常规政策执行轨道。
根据目前国家统计局已公布的2022年9月~11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数来看,在现阶段符合此次通知所述条件,即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市有,天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、九江、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海,至少38个城市。比2022年符合条件的至少23个城市又多了不少。其中,二线城市哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄等在2022年第四季度房地产行情依旧低迷,又新增了太原、福州、厦门、郑州、南宁等二线城市加入这一阵营。
政策本质利好刚需
大部分城市房价下跌,意味着稳房价的压力比较大。李宇嘉分析道,房价下跌的这些城市,很多已经下跌超过1年,甚至超过两年,进入了下跌的恶性循环,需求端疲弱,供给端风险继续释放,需要政策及时对冲。“通过下调利率来对冲,一方面能提振购房者买房、换房的意愿,另一方面还能通过利率下行来改善预期,以对冲房价下行的压力。”他说。
对于此次央行调整政策的原因,光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为,主要是近期房价、商品房销售等指标表现低迷,反映楼市需求复苏进度不够理想,央行根据房地产市场情况调整政策,支持各地因城施策,用好政策空间,推动楼市平稳健康发展。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进也指出,“本次政策的出台进一步体现了今年房地产作为支柱产业,国家继续支持的态度,并且要从银行信贷利率的角度去支持,商业银行一些信贷政策要继续宽松,进一步用好用足相关政策,以支持房地产市场行情的复苏。”
此外,李宇嘉认为,仅仅对首套房降低利率、不设下限,本质上是降低了刚需的购房成本,鼓励新市民、年轻人买房,鼓励外地打工者返乡置业,既达到了激活市场的效果,也落实了“房住不炒”。不过,他也提出,政策意图虽好,但也有可能使市场认为,利率还会下降,且一直处于下降通道,若买房、换房者抱着“等等看”的观望心态,政策效应或有下降。
房贷如何定价仍由银行与客户商定,可能在3.5%~4.1%
但在满足了政策条件、房地产市场不景气的城市,购房者真的能享受到低于央行规定的贷款利率吗?
招联首席研究员董希淼指出:“首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限,而不是首套房贷利率,房贷如何定价仍由银行与客户商定。”
在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下,董希淼预计,多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限,未来一段时间,首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%,此前7折房贷利率最低到3.43%(4.9%×0.7)。
“该政策有一定门槛,且限于首套房。”周茂华表示,拓展各区域稳楼市政策空间,意在支持楼市刚需,一定意义上仍属于阶段性政策,让政策更加灵活。
对银行来说,银行可以根据区域楼市供需情况灵活调节首套房贷利率,促进楼市加快复苏,周茂华补充道:“尽管短期面临一定房贷息差收窄压力,但随着区域经济复苏,银行盈利和资产质量将持续改善。”
下一步,董希淼认为,从需求侧发力提振居民购房消费意愿和能力仍是重点,2023年应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度,加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。
他提出,目前住房信贷政策调整,主要集中在支持刚性住房需求,应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施,如适当调整二套住房贷款利率下限,适当放开一二线城市限购政策,允许结清贷款的居民购买第三套住房等。
李宇嘉也认为,政策仍需考虑降低存量房贷的利率。目前,由于疫情冲击、经济下行、部分行业(地产、金融、互联网、教培、资本平台等)受到整治,存量房贷的压力比较大,也是目前楼市不景气的根源之一。“降低存量房贷的利率,既能降低月供压力,还能释放内需和消费。”他说。
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