编者按

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助力经济稳增长，信托行业正通过基础产业类信托业务，支持基础设施建设。用益信托数据显示，今年1月，基础产业投资领域仍是信托资金较为看好的领域。以成立规模为例，1月基础产业类信托成立规模228.3亿元，在568.31亿元的总规模中占比四成，仍是集合信托市场中的支柱产品。

值得注意的是，在地方化债和寻求低融资成本资金的大背景之下，传统非标类产品缩量，基础产业类信托业务将继续向着城投债等标准化业务方向转型，其平均预期收益率大概率会继续下行。2023年，投资者如何选择基础产业信托项目？其实最关键的就是学会去评估城投平台的信用。今天我们就以更为细分的园区类城投项目为例，为大家介绍从哪些角度和方向去研究分析园区类城投平台信用。

一、园区的概念和特点

园区一般由政府为实现产业发展而设立并统一进行产业规划的经济区域，推动区域经济发展具有重要意义，包括培育新兴和高新技术产业、推动城市化建设和形成产业集群等。从功能定位来看，目前我国园区主要分为五种类型：经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区域（保税区、出口加工区、保税物流园区、跨境工业园区、保税港区、综合保税区）、边境经济合作区和国家级新区。从主管政府来看，我国各级地方政府均有设立园区，包括国家级园区、省级园区、地市级园区和县级园区。其中国家级经开区和国家经高新区的国内生产总值占全国的比重高达25%，由此看来国家级园区的综合实力和整体规模不容小觑，同时对吸引外资、推动对外贸易，引进高科技技术等方面发挥了一定的作用，为国家经济增长贡献较大。

园区的收入来源主要来自于土地出让收入、房地产开发收入、市政公用业务收入、园区内企业税收收入、运营管理和配套服务收入等。土地出让收入，园区政府为了招商引资，一般会将工业土地的价格压降吸引更多优质企业入驻和人才，形成产业聚集，从而提升商业和住宅用地的土地价值。房地产开发收入，包括建立厂房、配套商业地产和住宅地产开发后的出租和出售。市政公用业务收入，供气、管网、供热等公用事业经营收入。园区内企业税收收入，企业入驻园区后缴纳的税费，一般园区管委会有一定比例的分成。运营管理和配套服务收入，为入驻企业提供的各类服务费，如物业管理费、人才培训费等。

二、园区生命周期阶段

园区的生命周期可根据产业发展情况分为三个阶段。

❶初创阶段：在初创阶段，一般由于园区建立和发展时间较短，园区内入驻企业和人口较少，几乎还未形成产业，园区政府主要任务在于土地整理和基础设施建设，并提供税收、出租等相关优惠政策吸引企业入园，园区未来发展存在不确定性。

❷培育阶段：在培育阶段，随着园区基础设施建设和配套设施的完善，商业地产和工业厂房的建设基本完成，政府大力开展招商引资，此时会出现较大分化：招商引资能力较强的园区，入驻企业不断增加，形成自己的产业集群和主导产业，产业迅速发展；招商引资能力较差的园区，厂房和商业地产等基建投资处于低效投资，产业发展停步不前，园区发展出现较大分化。

❸成熟阶段：在成熟阶段，园区规模有较大提升，主要任务是深化产业培育和产业升级，完善园区的整体功能，改善住宅建设以及建设生活娱乐等商业配套设施，吸引人才，形成人口流入，财政收入不断增加。

三、园区类城投平台信用分析

园区类城投平台信用分析主要通过自上而下的方法，进行区域分析和城投主体分析。

01、区域分析

（1）地方经济和财政实力

园区经济作为地方经济的一部分，影响着区域整体经济发展水平，也受到区域经济大环境的辐射作用。所以分析地区经济和财政实力对于分析园区未来发展是十分重要的。分析地方经济实力主要包括GDP总量、人口规模、金融资源等，财政实力主要包括一般公共预算收入和政府性基金收入、土地市场活跃度和出让情况等。

（2）园区综合实力分析

在分析完地方经济和财政的整体实力后，应对园区的经济水平、财政实力、产业结构、债务负担展开具体分析。

园区的经济水平和财政实力分析直接体现园区的实力，可参考上述分析地方经济和财政实力的分析要素。财政收入中税收收入占比高的园区造血能力强，对土地财政收入和转移性支付的依赖性较小。

在产业结构方面，首先，应对园区的整体规划、资源禀赋、产业定位以及政府支持力度进行深入了解。良好的产业结构应该具有一定的多样性，为了避免单一产业过度集中可能对园区造成严重冲击，政府招商引资的能力显得尤为重要。但在初创阶段和培育阶段的园区，应尽量避免广撒网式进行产业布局，而导致大规模的投资趋向于低效或无效。其次，通过重大产业项目投资观察产业落地的规模和整体情况，包括在建和计划落地产业的类型，具体可以对园区内重点企业的产值、税收、盈利能力进行尽调。园区核心企业可以反应出园区的主导产业，同时也可以判断园区未来的成长性和发展空间。

在园区的初创阶段，入驻企业较少，经过长期的优惠政策支持和引导、基建建设、和早期入驻企业的带动，进入良性循环的园区慢慢进入培育阶段，并最终步入成熟阶段，形成产业集群，一步步扩大到商业集群并吸引人口迁住，逐渐成为集工业、商业、住宅、休闲娱乐于一体的新城区。

园区内的债务规模也是园区实力分析重要的一环。园区在各个阶段都有融资需求，如果园区本身的经济发展和造血能力不足，过大的债务规模产生的本息偿付压力会影响园区再投资能力，市场认可度较低，影响新债的发行从而降低城投平台的偿债能力，加大现有债券的风险。

02、城投主体分析

一般会从城投平台的行政层级、政府支持力度、业务类型、财务分析、以及其他事项包括担保、贪腐、涉及诉讼等五个方面进行详尽分析。

初创阶段的园区城投平台，一般以基建业务和土地开发业务为主，城投属性较强，但产业发展较为薄弱，这类城投平台比较看重所属地方政府经济水平和政府支持力度，以及招商引资的能力。培育阶段的园区城投平台，重点关注城投平台资产体量，落地项目的规模和出租或出售情况，以及直接参与的产业投资情况等。成熟阶段的园区城投平台，由于园区产业发展较好，基建配套成熟，平台一般有较多经营性业务，市场化程度较高，经营性业务可以为城投平台带来稳定的现金流，但产业化下激进投资和业务拓展导致产业风险逐步积累，城投属性减弱，此时需重点关注产业化投资情况以及相应的产业现金流表现，更偏向于产业债的研究路径。

责任编辑：Tnews