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从近期投资风口来说，炒国企改革、国企/央企估值修复是2023年的一大投资主题。而在民营企业中，也有炒作空间。说的是近期分拆房地产业务的嘉利国际（01050）。集团的核心业务是工业业务，包括五金塑胶业务及电子组装业务，集团专注于服务资讯及通讯科技（ICT）行业龙头，是全港唯一可以于全球伺服器机壳市场占据领导性地位的本地企业，主要服务全球伺服器供应商及云端平台服务商等，多年来收益持续增长，为股东创造稳定派息。

集团另于2013年开始进军房地产业务，亦即今次以介绍方式于联交所主板独立上市的嘉创地产 (新上市编号：02421) 。公司主打精品住宅物业，在有增长潜力的东莞、惠州及佛山等大湾区地段中迅速发展。截至目前，公司在手物业发展项目共有七个，土地储备近26万平方米，包括已竣工物业的可销售整体楼面总面积约12.8万平方米，及整体楼面总面积近13.2万平方米。

嘉创地产资金实力雄厚

参考最近五个完整财年业绩数据，物业销售占总收入每年均见增加，由2017/18财年（3月年结）为1.7%，2021/22财年升至23.4%，相关收入由约4,854万元，累增至约9.4亿元，四年间增幅超过18倍。另据招股书显示，截至2020、2021及2022年3月底止三个年度，嘉创地产纯利分别约1.3亿、1.6亿和2.4亿元，毛利率分别为72.4%、72.7%及75.7%。房地产业务发展速度惊人，究其原因主要由于期间绝大部分交付的总楼面面积为土地收购成本相对较低的城市更新项目，由于土地成本低， 溢利率相对较高，毛利率普遍高于其他行业参与者，并为集团带来可持续的可观盈利。

另外，作为香港企业，嘉创地产财务状况及流通性远优于传统房地产商，加上营运作风稳重，满足内地三条红线国策指标。截至去年9月底，嘉创地产剔除合约负债后的资产负债比率（按总负债减合约负债除以总资产减合约负债计算）为45.6%，低于70.0%的上限比率；非受限制现金短债比率为2.7，高于1.0的最低要求；并持有净现金（2021及2022财年亦录得净现金）。加上两个在售项目在未来三年将有超过人民币8亿回笼，银行负债低，整体资金实力雄厚。综合考虑嘉创地产在售项目均为现楼，并现金充足债务低，市账率按 1.0x计算，股值约为8-9亿。

分拆后有助更专注海外生产及销售

过去数年，嘉利国际以核心工业和房地产业务双向发展，随着房地产业务逐渐壮大，现时分拆房地产业务可让两间公司资源更集中，按各自行业特性及市场变化制定发展策略，扩展及巩固各自之核心业务。其中，分拆后嘉利国际有望在资源及人手上更专注发展海外生产及销售能力，拓寛产品线，增强在市场上的竞争优势，进一步扩大市占率。为应对地缘政治局势所带来的经济波动，近年嘉利国际加快海外布局，在去年10月已透过增持泰国上市公司 T. Krungthai Industries Public Co., Ltd（简称TKT）加快打入东南亚新兴市场，及进入汽车零部件产业链。分拆后集团将更集中及专注加快推进自有泰国厂房发展，捕捉产业链转移的机遇，更好服务现有客户，并开拓东南亚地区的潜在新客源。另一方面，在资本市场，工业及房地产行业有各自的估值逻辑。业务分拆后，两间公司的业务特色、资源运用及发展策略更透明，有助市场更清晰了解两个业务的发展潜力，给予更合理的市场估值，长远有助两家公司释放股价弹性。现时工业股同业市盈率平均为7 - 9倍，嘉利国际估值仅约5倍，具追落后概念。

（撰文：vantage客席分析师李慧芬）