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月初获北水连续7日增持的九龙仓(0004.HK)，终于改变其自去年8月以来的持续下跌，短短半年下跌幅高达40%。

然而，近日九龙仓(0004.HK)公布全年业绩，令股价更上一层楼。

截至去年12月底止，集团营业额180.64亿元，按年跌19.3%。盈转亏蚀17.05亿元，上年同期赚60.19亿元；每股亏损0.56元。派末期息0.2元，全年合共派息每股0.4元，两者都是按年持平。撇除投资物业重估亏损及其它项目，集团去年基础净盈利按年减少92%至3.03亿元，每股基础净盈利为0.1元。

香港物业方面，按应占份额计算，全年销售额合共10.25亿元，及至年底的未确认入账销售额为7.33亿元。全年确认入账的发展物业收入减少79%至9.05亿元，营业盈利减少59%至6.16亿元。另外，受疫情影响，中国内地投资物业组合出现近年来首次收入倒退，下半年遭受的打击更为严重。收入下跌11%至47.98亿元，营业盈利下跌9%至32.26亿元。

九龙仓(0004.HK)公布业绩后，多间大行上调评级。

虽然集团去年每股盈利跌18%属负面，但预计内地投资物业项目和合同销售将强劲复苏，现时估值相当于预测明年市账率0.3倍及预测明年市盈率9倍，估值具吸引力；相信集团去年业绩已呈见底信号。从基本面改善和净现金的角度来看，集团具有吸引力。如果其母公司像去年一样恢复回购行动，股价或会获得更多支撑。

九龙仓(00004.HK) 去年未售存货减值拨备合计接近60亿元，主因去年内地房地产市况差，销售出现较大幅度下跌，预计未来不需要再进行拨备，如市场回暖，可能可以回拨，或成功售出单位转化成盈利。

现时集团股价已升穿今年以来的下降趋势，投资者不妨趁低吸纳。

(撰文 : Vantage客席分析师)(本人并没持有以上股票)