在销售榜单造假的质疑声中，越秀地产（00123.HK）在3月6日傍晚直接发布了其截至2023年2月28日未经审计销售及二月份土地收购资料。

公告显示，2023年2月，该公司实现合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为人民币137.12亿元。2023年1月至2月，该公司累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为人民币225.96亿元。

与克尔瑞等机构此前的榜单数据略有出入，但因越秀地产并未披露权益销售金额和权益销售面积，因此无法直接得出越秀地产是否存在销售额注水的嫌疑。

(资料图片仅供参考)

被质疑的销售权益数据是什么

这场风波源于日前克而瑞等多家第三方机构发布的2023年1-2月房企销售榜单。

榜单中，越秀地产1-2月全口径销售金额为224亿元，权益销售金额为211.3亿元，权益销售金额占全口径销售金额比例为94.33%。有投资者随后发帖质疑这与越秀地产以往60%的权益拿地数据严重不符，存在造假嫌疑。

3月6日，银柿财经以投资者身份致电越秀地产投资者热线，对方回应称，数据为第三方机构发布，与公司无关。越秀地产也向媒体回应：“公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据，上市公司严格按要求对外披露新增土地权益占比。”

那么引发投资者质疑的销售全口径数据和销售权益数据是指什么？

克尔瑞在其榜单下方均有注明，全口径销售数据即企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；权益销售数据则指以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目业绩按股权占比计入相应企业。

简单来说，权益销售数据更贴近房企的真实业绩水平。

越秀地产的销售数据问题还不止存在于一个榜单。克尔瑞发布的2023年1月广州房企销售金额排行榜显示，越秀地产2023年1月全口径销售额为73.89亿元，权益金额39.62亿元，可算得，越秀地产在广州以外区域的全口径销售额为14.21亿元，权益销售额达到37.68亿元，权益销售额占全口径销售额的比例突破了100%。

土地权益比例与权益销售额占全口径销售额比例一致吗

根据越秀地产2022年半年报数据，该公司报告期内新购土地中，权益比例的平均值仅为59.92%。再往前翻阅越秀地产2021年年报，报告期内新购土地中权益比例的平均值为56.02%。

越秀地产近两年的新购土地权益占比均值在60%左右。

对比来看，克尔瑞等多家第三方机构的销售数据榜单，确实存在权益销售金额占全口径销售金额过高的问题。比如，克而瑞“2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200”显示，越秀地产全口径金额1260亿元，权益金额1251.6亿元，权益金额占比已达到99.33%。

正是两个比例的过大差距引发了此次部分投资者对越秀地产销售数据的质疑。

银柿财经也通过年报等披露数据，计算了另一家头部房企2022年权益销售金额占全口径销售金额的比例为63.16%，对比其2021年土地储备、新购土地的土地权益比例分别为68.63%和56.82%，两者相差并不大。由于该房企的信息披露寄包括了总合同销售金额，也包括了归属本公司股东权益的合同销售金额，因此数据更为清晰直观。

多位房产行业人士也向银柿财经表示，一般不会出现权益销售金额占全口径销售金额的比例超过土地权益比例很多的情况，通常二者相差不会太大，但是也有个别现象，比如出现同股不同权的情况。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫就提出，房企拿地时的权益占比与权益销售额占全口径销售的比例并不完全一致。他提醒道，房企间合作开发项目，参股的形式很多样，权益销售额的计算，主要是由房企通过股权合作开发的项目中各房企占股比例所得，房企不一定都在拿地的阶段参股。“前一年的商品房销售规模扩大了，或是房企参股的项目集中开盘，集中销售，都有可能使当下的权益销售额占比非常高。”他说。

第三方机构的数据来自哪？

越秀地产的回应将销售数据的不合理之处归结于第三方机构，但银柿财经对比了多家第三方机构的销售榜单，越秀地产1~2月的销售数据均存在同样的问题。

有接近第三方榜单机构人士表示，存在房企主动提供销售数据的情况。并且，观点指数研究院也在数据来源声明中指出“观点指数研究院报告与数据均来源于观点指数样本企业的全年监测数据、上市房企公告与公司通讯，并针对企业市场、业绩表现进行的统计测算，数据统计口径为权益口径”。

从其他房企以往的宣传中也可看出，克尔瑞、中指研究院等第三方机构的榜单常常被它们的半年报、年报引用。越秀地产官网中，也有相关报道提及越秀地产产品获得由克尔瑞研究中心主办主办的奖项。

银柿财经查阅了越秀地产近3年的未经审计销售及土地收购资料公告，均未看到有关权益销售金额和权益销售面积的披露。

实际上，并不是每家房企都会主动披露其权益销售额等信息，企业的销售数据公布似乎也有自己的考量。

碧桂园就曾在2018年8月宣布停止公布全口径销售数据，仅公布权益销售数据至今。

但更多的房企普遍以全口径进行业绩公告，即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，不考虑股权占比及是否操盘，如果挤去这些“水分”，房企真实的资金实力与投资能力可能需要重新审视。这也就导致上市房企在扩大规模时，投资者从中能分享到的收益并无太大提升，此次越秀地产引来的投资者质疑或缘于此。