要活下去，有一类房企是赖账，死拖着不重组，任其违约；还有一类房企是直面现实，不管怎么样咬牙先出重组方案。

(资料图片仅供参考)

融创中国(1918.HK)属于后者。

今年1月，融创境内公开市场重组方案获得通过，共计160亿元。就在昨晚(3月29日)，百亿美元的境外重组迎来阶段性进展：

外界终于可以相对详细地看到融创境外重组支持协议（RSA）。

里面会有什么乾坤？

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融创目前的这份RSA同意率不算特别高，约30%。最高的是佳源国际(02768.HK)，61.86%。

因此，融创需要在短期内拿下更可能多的同意票数，才能实现尽快启动协议安排程序。

启动协议安排程序的最晚时间点，定在2023年7月24日，挺赶。

接下来还会有法庭第一次庭审听证会、债权人会议和法院第二次庭审听证会，最晚时间点分别是在2023年8月28日、2023年9月25日和2023年10月16日。

在完成这一系列后，融创境外重组才算正式整体通过，进入重组执行时期，用时间换空间。

而眼下，还没到胜利阶段。

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融创的境外重组用了债转股+留债展期。

特别值得注意的是，债转股的比例，相当高。102.37亿美元的总量中，债转股比例最高达到41%，即约42亿美元。

相应转为融创中国和融创服务(01516.HK)股票的最高金额分别有27.5亿美元和15亿美元。

跟其他开发商重组方案里的转股价一样，融创重组的转股价和当下股价之间存在较大差距：

有一部分债券中，融创中国的转股价是20港元/股，融创服务转股价不低于17港元/股。而截至3月29日收盘，前者股价为4.58港元/股；后者3.26港元/股。

这点，曾经也是AHG小组和融创谈判过程中的最大争议点。

因为这事关债券的回收率，如果转股价高于实际太多，债权人要计提一部分损失，反之亦然。

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重组一旦被通过，在重组生效后的2年时间里，融创可以不用向境外付出一分钱用于刚兑。

这点对融创来说绝对是利好。

融创的方案提供了债权人不同的选项组合。

但不管怎么组合，其中10亿美元的可转换债券CB，是必选项。也就是债权人在重组生效日起12个月内，可以20港元/股价格将可转债转为融创中国的普通股。如果超时，CB就成了不能转股的债券，留债9年期，票息1-2%。

所以，债权人选择上可以是：

● CB+MCB+融创服务股票+9年期分摊偿还票据；

● CB+MCB+融创服务股票；

● CB+MCB；

● CB+MCB+9年期分摊偿还票据；

● CB+9年期分摊偿还票据；

确实是比较灵活。

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融创拿出了27个境内项目作为增信资产包，约定资产处置后50%的净收益用于境外债券的偿付来源之一。

你会发现，里面有接近一半是当年收购的万达文旅盘：

▶ 广州、无锡、济南、成都、重庆、哈尔滨、南昌、合肥、桂林、西双版纳、昆明的文旅城，海盐文旅乐园；

▶ 成都会展中心、长沙会展中心、长沙会展上东区；

▶ 上海祝桥项目、上海市北高新项目、上海青浦赵巷项目、上海西虹桥壹号、上海滨江壹号院、天津公园大观、武汉智谷、四川玖华台、海南日岛南山、浙江舟山山海大观、杭州壹号院、杭州之西湖；

这些项目加起来的非住宅部分总面积有9150万平方米。

不过，有一些项目还是跟境内债券重组方案里作为增信的项目有重合，比如广州、无锡、济南文旅城等。

所以这27个项目的增信资产包吸引力相对一般。相比较而言，更有看点的是其他特定资产包，融创约定，这部分资产处置后90%的净收益用于境外债权偿付来源之一，当中有：

▶ 大连西岗项目

▶ 武汉江夏区项目

▶ 1.6亿股万达商管股权

▶ 184万股自如股权

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跟境内债券平均3.75年的展期时间比，境外方案时间更长。

不过，推出这份RSA的背后，融创也付出了代价。

● 比如，孙宏斌将自己4.5亿美元无息股东贷款和债权人MCB以相同价格转股，并且孙宏斌的受偿顺序还排在9年期分摊偿还票据、CB、MCB之后。

● 融创董事会将会有新血液进入。

因为AHG(Ad Hoc Group)小组有权向融创董事会提名一名董事。

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融创是今年继花样年、恒大等之后，为数不多公布RSA的房企之一。

虽然同意率不算高，但不能否定融创强烈的化债意愿。

当然，相信也是因为搞定了AHG的缘故，给了融创信心通过由面带点实现重组谈判上的突破。

AHG往往是一些大机构大债主，他们的持有比例一旦大于25%，可以否决任何一家公司的重组。

现在，大哥点了头，多数分散的债权人小弟们也更容易旗帜鲜明地跟着大哥走。

而即便是这样，不排除融创境外重组出现波折的可能。

作为中国曾经的头部房企，融创正在努力加快境外重组获取喘息时间，孙宏斌也几近押上所有。

对于债权人来说，疑问依旧是《活下去，哪怕像牲口一样》里写过的那样：

与时间做朋友，就能被时间拯救吗？