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全球新资讯:为“争一”,保利今年要花3510亿投资|直击业绩会
来源:云掌财经地产深度报道     时间:2023-04-04 21:47:01

3月29日的徐州市土拍中,保利发展以18.67亿元的价格竞得了云龙湖畔的二毛厂地块,这是其自三月下旬以来摘下的第5宗地。据诸葛找房数据,今年一季度,该公司以约92亿元的价格摘地6宗,其中有3宗溢价超14%。

扩土意愿强烈。


(相关资料图)

这样的投资力度远超其他同行。在中指院的一季度拿地排行榜中,保利发展权益拿地金额位居行业第二,仅次于华润置地。

4月4日,该公司召开2022年网上业绩说明会,对于《国际金融报》记者问及的2023年投资节奏以及布局,财务总监王一夫表示,公司坚持核心区域聚焦战略,重点投资基本面较好的城市,同时关注其他城市土地市场的结构性机会;节奏上,公司储备好充裕资金,根据市场形势变化随时调整拿地策略。

总经理周东利也表示,虽然如今一线高能级城市竞争激烈,但公司资金储备充裕,总部调配资金能力强,可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍,“公司也是优质的项目合作对象,增加了参与热点项目的机会”。

年报信息显示,2023年,保利发展计划用于房地产及相关产业直接投资的额度为3510亿元,计划新开工面积2000万平方米,计划竣工面积4450万平方米。

董事长刘平强调,公司投资及开竣工计划主要基于对市场形势判断,以及在手可售资源的综合平衡,也将结合市场环境及时进行动态调整。

记者注意到,这一投资额度较2022年计划的3650亿元有所下调。去年全年,该公司新增了91个项目,对应总地价1613亿元,其中重点布局的38城拓展金额占比98%,新增住宅货量占比为93%,拓展容积率面积1054万平方米。

王一夫称,保利发展去年新拓项目的平均楼面地价约为1.5万元/平方米,若按地价计算,权益比约为67%,按面积计算的权益比则约为71%。

销售表现来看,2022年,保利发展旗下多地项目降价促销,最终实现签约销售金额4573.01亿元,同比下降14.51%,行业排名提升两个位次至第二名;对应销售面积同比下滑17.55%至2747.95万平方米。其中重点布局的38城销售贡献为86%,同比提升8个百分点;珠三角、长三角的销售贡献度同比提升3个百分点至56%。

进入2023年,该公司的行业排名进一步提升,连续三个月蝉联桂冠,登顶行业第一。以目前的情况看,其完成了去年提出的“争三进一”目标。

刘平没有过多谈论2023年的经营目标,他用“不断做强做大自身”八个字简要概括了发展方向,不过对于今年的行业走势,他依然谨慎乐观。

受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用,一季度房地产销售市场出现回暖,累计成交同比上涨21%,百强房企累计业绩同比转正,同比增长3.1%。

不过在刘平看来,市场复苏情况仍需进一步观察,“行业正处在由‘规模扩张’转向‘高质量发展’的关键时期”。

周东利亦指出,虽然市场在修复,但城市分化特征延续,经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好,而三四线城市依然处于弱势,“2023年以来依然呈现出这样的特点”。

2022年,保利发展实现营收2810.17亿元,同比下降1.37%,其中来自房地产销售业务的收入约为2565.78亿元,较上年减少1.61%,该业务的毛利率则同比减少5.34个百分点至21.79%。

若分区域来看,报告期内,保利发展32.22%的收入来自华南片区,华东片区的收入占比为23.92%,此外华北、中部、西部地区的收入占比皆超10%,但这些区域的毛利率均出现不同程度下滑。

具体来看,除海外片区外,公司华南、华东、华北、中部、西部、华北六个片区的毛利率均有下降,其中降幅最高的为东北片区,毛利率同比减少9.45个百分点至22.84%;华北片区则同比下滑了8.22个百分点,为20.97%;业绩贡献度最高的华南片区毛利率也下滑了3.56个百分点。

这也拉低了公司的综合毛利率水平。根据年报数据,2022年,保利发展实现归母净利润183.47亿元,同比下滑33.01%,综合毛利率同比下降4.79个百分点至22.01%,为近年来的新低;投资收益为42.01亿元,同比下降32.36%。

保利发展将上述指标的下滑归咎为结转项目的结构变化,其称前期低利润项目成为报告期内的结转主力,故导致毛利率水平、投资收益规模下降。

公司在年报中也强调,为应对行业利润率普遍下行,保利发展通过实施共享中心集约管理等措施压降成本支出,同时加强各项费用管控,管理费用率下降0.22个百分点,部分降低了利润率下行的影响。

融资方面,其2022年累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元,合计规模同比增长40.72%。截至报告期末,公司有息负债规模为3813亿元,综合融资成本约3.92%,较去年末下降0.54个百分点。

数据显示,截至2022年末,该公司拥有货币资金1765.37亿元,短期借款约11.97亿元,一年内到期的非流动负债约799.47亿元,现金短债比1.57倍。

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