现如今，房地产市场增速乏力、销售下滑，当房子卖不动的时候，与开发商捆绑紧密的中介商也难独善其身。

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根据国家统计局数据，2022年全国商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

在需求持续萎靡不振的情况，不管是新房销售，还是二手房交易，都很难恢复到往日风采，作为地产中介行业的老大，贝壳的业绩也遭遇到了重创。

3月16日，贝壳发布2022年业绩报告，公司2022年总交易额为人民币26096亿元，较2021年的人民币38,535亿元下降32.3%；存量房交易的总交易额为人民币15,765亿元，较2021年的人民币20,582亿元下降23.4%；新房交易的总交易额为人民币9,405亿元，较2021年的人民币16,086亿元下降41.5%。

2022年，贝壳得收入为人民币607亿元，较2021年的人民币808亿元下降24.9%。淨亏损为人民币13.97亿元，而2021年淨亏损为人民币5.25亿元。

这份成绩单并不叫人意外：营收、净利润同比下滑、GTV缩水全都在意料之中。财报公布后，贝壳股价一度大涨逾10%，也表明投资者的乐观态度。随着楼市逐步回暖，贝壳业绩大有希望实现反弹。

国金证券分析认为，公司2022年经调整净利润超此前预期，主要因为各项业务的贡献利润率超预期。2022年存量房业务和新房业务的贡献利润率分别为39.8%和23.6%，相较2021年分别增长了2.8个百分点和4.4个百分点。2022年全国新房和二手房销售额均处于下滑状态，而公司实现了利润率的逆势提升，这体现了公司强大的穿越短期波动的经营能力。

在地产行业现在所处的这个周期，经历了从2021年中开始市场持续下行，到如今蓄势回暖的历程。春意渐浓下，不少经营主体推行抢收战略，主张“能吃饱一定要吃撑，能吃好就尽量吃饱”，却忽略了如今地产行业已不是卖方市场。

以北京楼市为例，2022年，北京只有不到20%的小区在涨价，30%下跌，大部分是平的，市场开始出现较为明显的分化；成交周期也越来越长——北京从90天、100天变成了150天，可见成交的难度在增加。在周期性的行业里掘出中性市场，大家虽步伐不同但都在做，可在买方市场下开辟中性市场，真正提升经营效率、交易效率，却少有人做，但这才是历久弥坚、长期致胜的关键。

找准周期的节奏稳扎稳打，以长期主义的眼光在变化中寻找到那一份不变，这证是贝壳在做的事。上行时期借力开店、大步前进，下行时期尽量不关店，随着行业产能的自然汰换培养优质产能，摩厉以需，为未来的上行时间窗口做足准备。

2021年5月，贝壳创始人左晖去世，贝壳从高光跌落。左晖离世那天，贝壳的收盘市值定格在595亿美元，超过了同期的碧桂园、万科、恒大等头部房企。2021年3季度起，贝壳营收连续三个季度环比下降，连续四个季度亏损，期间还经历了浑水做空、股东抛售，以及大幅裁员。情况在2022年下半年开始好转。财报数据显示，2022年3、4季度，贝壳扭亏为盈，归母净利润分别为7.23亿元、3.77亿元。

2022年是彭永东接手贝壳后的第一个完整财年，除了在业绩上带领贝壳触底反弹外，彭永东也为贝壳带来了新的风格。事实上，早在2020年，贝壳就推出了家装品牌被窝家装和Home家装SaaS系统，转型路线逐渐明晰。截止左晖离世前的2021年一季度，贝壳营收、经调整净利润连续四个季度正增长，为日后转型奠定了经济基础。

2021年11月，彭永东在内部信中提到“贝壳要思考自己能为这个社会和国家创造什么价值”，为不久后提出的“一体两翼”战略并进军家居家装、租赁市场预热。与此同时，贝壳也在上海等地开始“瘦身”行动，裁撤冗余人员，涉及的主要是研发、金融相关团队。

去年5月11日，贝壳以介绍上市的方式登陆港股，但在上市前一日，市场再次传来其裁员的消息。彼时有内部员工爆料贝壳已启动新一轮裁员计划，比例或达50%，几乎涉及研发、运营、中后台等所有部门，内部将这次裁员称为重生计划。

这是自2021年10月以来，贝壳被曝第三次裁员，虽然其没有对此做出正面回应，但在公司的财报中还是留下了相关痕迹。截至去年6月末，贝壳报告期内的研发费用为15亿元，而该指标在2021年上半年为14亿元，变动的原因是“截至2022年6月30日止六个月产生额外遣散费”。

去年全年，贝壳的营业成本同比下降27.8%至469亿元，其中一个原因是因链家经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队及其他一线运营人员人数减少而导致的内部佣金及薪酬的成本减少。

截至2022年末，该公司拥有约9.85万名员工，较当年中期的10.28万名减少4%左右，其中研发人员从2022年6月末的2462人减少至1901人；平台运营人员减少1286人至7751人；业务拓展、销售及市场营销则从当年6月末的11778人减少至6152人，削员5626人。受员工人数下降等因素影响，贝壳2022年的一般及行政费用由2021年的89亿元下降17.7%至73亿元，研发费用也同比下降20.3%至25亿元。

“减重”在贝壳门店的规模方面也有体现。截至2022年末，贝壳拥有约4.05万家门店，较2021年末的5.1万家减少20.6%，即其在过去一年关闭了超1万家门店；公司同期的活跃门店数量为3.74万家，该指标在上一年为4.53万家，下降了17.4%。

数据显示，四季度贝壳新型及其他服务收入为31.85亿元，装修服务和其他服务收入分别为20.94亿和10.91亿元。好消息是，新兴服务收入、GTV都走上上升轨道中，且涨幅颇为惊人。但在贝壳的营收、利润版图中，这部分业务占比还是太小了，贡献毛利率更有下滑趋势。

数据显示，去年四季度贝壳其他服务贡献毛利率为28%，环比基本持平，但远低于2021年同期的74%，且过去四个季度都在减少。这当中当然有并表后基数改变带来的统计学假象，但新业务营销、管理支出增加也是不争的事实。

总的来说，贝壳转型已经取得了一定效果，但还不够。家装、租赁等行业尚有潜力有待挖掘，贝壳可能需要更多耐心和时间，才能实现“一体两翼”的最终愿景。