绿地在上海的某处楼盘 （征探君拍摄）

近段时间以来，房地产行业利好政策频现。不过，对于承压已久的房地产企业而言，想要彻底缓过来并非一朝一夕的事情。

12月7日，标普将绿地控股集团有限公司（以下简称“绿地集团”）的长期发行人信用评级从“SD”上调至“CCC-”。这一评级反映了标普的观点，即绿地集团用于偿还控股公司层面债务的流动性已经耗尽。

(相关资料图)

随后，标普就应公司要求，撤销了对于公司的发行人信用评级和发行评级。

有意思的是，就在标普此次发布评级的前一天，绿地集团的控股股东——绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，以下简称“绿地控股”）刚刚发布了关于筹划非公开发行股票的提示性公告。

今年以来，关于绿地项目停工、债务展期负面消息不断。随着“第三支箭”政策的发布，股权融资能够帮助张玉良顺利脱困吗？

01

募资保交楼

12月6日，绿地控股宣布，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关房地产项目的开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等用途。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过发行前公司总股本的30%。

当前的行业环境下，募资保交楼成为房地产行业的共识，也是政策予以支持的方向之一。今年以来，绿地控股旗下多个项目都流出停工传闻。

从最近的来看，日前，有投资者向绿地控股董秘提问：“嘉兴绿地·绿禾名邸三期项目合同约定年底交房，到目前建筑工程基本停工，请问发生了什么情况？后续还有四期、五期能否正常交付？目前售楼处没有一个人在……”

就此，绿地控股方面仅表示，可拨打公司浙江事业部客服通讯了解项目相关情况。

征探君查阅工商资料，嘉兴绿地·绿禾名邸项目开发商为嘉兴湘家荡酒店有限公司。层层穿透之下，该公司正是绿地控股旗下项目。

时针再往前拨一点，今年10月19日，有购房者在红网“问政湖南”平台进行维权。据其介绍，今年5月30日本是绿地长沙城际空间站E12地块合同收房日，但由于绿地停工导致无法交房，后续在雨花区政府和街道的协调下，绿地承诺于11月10日E12地块统一交房，但以目前的工程进度来看根本无法达到。

关于“施工进展情况及交付时间”的问题，10月27日，长沙市雨花区委办公室回应称，E12地块10号楼栋目前外立面涂料已经施工完成，耐火窗框安装已完成，扇叶安装已完成28%，精装湿作业已完成95%，天花封板施工已完成95%，墙面腻子施工已完成60%，相关施工进度正逐步推进中。根据当前施工进度，企业表示10号楼栋预计交付时间为2022年12月30日前。

征探君查阅发现，绿地长沙城际空间站的开发商为长沙绿地新里程置业有限公司。层层穿透之下，其背后的实际控制人是绿地控股。

此外，征探君在人民网领导留言板看到，关于郑州绿地城、西安绿地不夜城二期、西安绿地悦公馆楼盘等多地项目均陷入进度缓慢的争议中。

不过，绿地也在努力促进项目复工复产。根据澎湃新闻报道，截至11月30日，绿地控股年内累计已完成交付面积近2100万平方米、约20万套物业。绿地控股方面表示，目前正采取多种措施，全力降负债、防风险、稳发展、促转型。

02

万亿负债困局

绿地控股发布非公开发行股票募资的公告后，标普随即上调了绿地集团的信用等级——将其长期发行人信用评级从“SD”上调至“CCC-”。

尽管评级有所上调，但“CCC-”的评级也不好看。这一评级反映了标普的观点，即绿地集团用于偿还控股公司层面债务的流动性已经耗尽。随后，标普就在绿地集团的要求之下，撤销了后者的发行人信用评级和发行评级。

在当前的行业环境之下，房企融资普遍比较艰难。对不少房地产企业来说，与其让信用评级干扰资本市场的表现，还不如直接取消信用评级。

不过，从取消之前标普的解释中，或多或少能够看出当下绿地所面临的财务危机。

根据上述撤销之前的评级报告，截至2023年底，绿地集团有72亿元人民币的在岸债券到期，其中63亿元人民币将在未来6个月内到期，“该公司还有一部分在2023年到期的离岸贷款，约25亿元人民币，这对其本已枯竭的流动性造成额外压力”。

对于绿地来说，未来的还款能力很大程度上取决于从销售和资产处置中获得的现金回款。但考虑到市场对开发商的信心疲软以及疫情的影响，上述两项措施的实施仍会受到影响。

财报显示，今年前三季度，绿地控股实现营业收入3057.77亿元，同比减少28.35%；归属于上市公司股东的净利润69.48亿元，同比减少37.77%。

根据克而瑞日前发布的中国房地产企业销售榜，2022年1～11月绿地控股全口径销售金额为1179.1亿元，而去年同期这一数据为2667.2亿元，同比下滑55.79%。

要知道，去年的房地产形势同样非常低迷。在这种形势下，绿地集团想要单从项目销售和资产处置中筹集新的流动性满足未来6个月到期债务，可谓十分艰难。

绿地选择对境外债券进行打包展期。11月25日，绿地控股公告称，公司全资子公司绿地全球投资有限公司对其发行的9只境外债券（共计32.41亿美元）进行了展期征求，其中8只境外债券拟展期两年，已于2022年6月展期的1只境外债券拟展期一年。目前上述9只境外债券展期征求事项召开了持有人会议并获得通过。

境外债券展期成功地让绿地控股缓了一口气，但公司境内债务情况依然不容乐观。绿地控股日前发布的2022年三季度报显示，截至今年9月底，绿地控股合并资产表中负债合计1.18万亿元，其中流动负债合计1.06万亿元，一年到期的非流动负债809.4亿元。

与此同时，绿地多地子公司被执行的消息也屡屡见诸报端。中国执行信息公开网披露，绿地集团宁夏置业有限公司在11月22日当天连续4次成为被执行人。征探君查阅工商资料，绿地集团目前有两条被执行人信息，历史被执行人信息43条。

03

收缩航线过冬？

重重债务压力之下，绿地也开始收缩自己的航线版图。

12月2日，有消息传出，绿地集团旗下零售业务G-Super绿地优选超市大幅关店收缩。截至目前，开业门店剩下8家，其中上海“大本营”地区剩5家门店，北京、重庆、济南各剩1家门店。

公开资料显示，G-super绿地优选为绿地集团全力打造的进口商品实体零售业态，最多的时候进入北京、上海、南京、成都、西安、南昌等全国23座一、二线城市，全国门店数超过80家。绿地优选号称以“自产+直采+直销”的模式构筑零售全产业链布局，依托绿地集团强大的全球资源配置，嫁接海外资源，服务中国市场，构建全球商品进口网络。

优选超市的大幅关店收缩，也多少透露出目前绿地集团的一些战略动向。今年前三季度的工作会议上，绿地控股董事长、总裁张玉良透露，公司正在全面推进大宗物业、角落资产去化速度，同时加大了酒店、海外物业等资产处置力度，部分项目已取得较大突破。

另据《中国房地产报》报道，在10月底一场投资者会议上，绿地控股一位管理层介绍，公司今年5月拟定了一份资产处置计划，未来3年计划出售约2000亿元资产，包括自持商业、办公楼和酒店等，每年安排转让约500亿～700亿元资产。

官网资料显示，绿地集团是一家特大型企业集团，成立30年至今，已经在全球范围内形成了以房地产、基建、金融“三驾马车”为核心引擎的综合经营格局，发展业务遍及全球五大洲五十多个国家。集团以2000万注册资金起步，目前总资产为1.47万亿，位列《财富》世界500强第125位。

饶是具有万亿资产的绿地，在寒冬到来的时候还是选择收缩航线。在最新的发声中，绿地集团再次强调产业聚焦，“果断收缩、坚决退出部分低效非主业业务，将资源聚焦于房地产等核心产业，加大城市更新等有市场空间的业务拓展”。

房地产行业的气温正在回升，但行业再也回不到之前无序扩张的高增长时代。对于经历过深度调整期的房地产企业而言，当前活下去比规模更加重要。而这，恐怕也是张玉良目前最为关心的问题。

作者 | 张玉

来源 | 征探财经（ID:teccj6)

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