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很多人认为楼市已经到底，原因是内地游客回来了。但是今天由于今天定期利率比起楼按息高，所以出现套息的机会。过去一段时间，买楼是平过租，如果投资是有人帮你供楼。但现在是租平过买？

如果我目前有1000万，我去投资房地产，那么以太古城为例子，可以买到一个500尺左右的单位，租金约2万。那么如果我以九成的楼按买入，如果利息为3.2%，那么我每月还款约HKD38,922.02。大家留意很多人都忽略，三十年楼按开始的时间是利息头重尾轻。

如下表，头十二个月利息还款部分是HKD24,460元，而本金只是HKD14,461.71元。即是单是利息只是HKD24,460已经比租金贵。 所以如果你物业如果持有三年计，你头三年大部份都系还利息而已。而不是坊间讲供左系自己。

很多人应为通关后，楼市将会有转机。的确，气氛可能会转好，但是现在楼市是负回报。 今时今日定期比买楼回报更好，现在部份银行定期有5%。但普遍楼市租金回报率只有2%至3%。如果租金回报率上升至5%，那么1000楼的楼将是何价?

在经济学上，无风险利率（Risk-Free Rate of Interest）是指将资金投资于一项没有任何风险的投资项目并能到利息的回报率，为一种理想的投资收益。美国国债债券利率向来作为无风险利率的标准，因不大机会会出现违约的行为。而定期也算一个比较细风险的投资。那么如果作一个投资之前，很多投资理论都认为必须要高于这个无风险利率才值得投资。换句话来说，租金回报率必须高于买美债或定期的收益才值得投资。

在市升的时间很多分析指低息环境有利投资，但当高息环境时间市场分析都是可以买楼。但正如小龙所讲楼花负资产及之后可能要在亲情，友情及钱之间作选择。但可惜是小龙在之前提出2021年楼市上升周期有机会完结之后会开始下跌，但是中原指数由190跌至今天158，仍然不少人批评小龙分析系错。但是真系啱既分析是什么呢? 很多人见到是危，但在我眼中看到是财富的转移机会。

作者：江恩小龙刘君明