阳光房地产基金（0435.HK）宣布向罗守辉收购位于大角咀樱桃街的西九汇。通告提及阳光买入价较估值低11%，但阳光是次交易将导致派息不增反减。早前领展房地产基金（0823.HK）收购新加坡项目有机会令派息增加，阳光收购就显得相形见绌。

阳光以7.5亿元买入西九汇，而物业在2022年年底估值为8.5亿元，故售价较估值低11.9%，看似是成功执平货。罗守辉更提供租金保证，由成交日至2024年6月底止的保证期间的总租金为4,731万元。

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然而，西九汇的每月租金收入为283.5万元，全年租金收入为3,402万元。假设未来一年租金收入不变，阳光收购西九汇的租金回报率为4.5厘，而阳光现有物业的租金回报率4.4厘。由于融资成本显着上升，难以达致派息增加（yield accretive）。

西九汇增值有难度

阳光能够以比较深的折让执平货，必然是商场项目先天缺陷就系细。西九汇商场面积不足6万平方尺，较阳光现时拥有的上水中心、新都城一期、光华广场还要细，限局了拓展租户的可能性。一般来说，餐厅租户承受租金能力较高，但西九汇食肆仅得两间，却有大量补习社及画室的租户，明显是迁就商场项目先天缺陷的削足就履安排。

理论上，阳光可以透过进行资产增值计算，以引入更多食肆，达致提升租金收入的目的。然而，在滙丰中心及中银中心上班的打工一族，其实大把午膳选择，例如奥海城，大角咀旧区内亦是食肆处处，所以透过引入食肆这个如意算盘未必打得响。所以阳光是次䐟入物业，投资者只能期望赚取来自补习社及画室的租金收入。

出租率有机会恶化

更重要的是，投资者要有心理准备西九汇的出租率有机会恶化。现时出租率仅90%，而今年就有超过30%楼面续租。理论上可以加租，但原有租客能否承受得到加租则是另一个问题。何况，西九汇还有物业代理这类租客，这类租客已经大打开口牌要求减租，甚至不再续租。所以西九汇出租率有机会恶化。

总括而言，阳光收购西九汇不能为投资者立即带来派息增加，所以阳光现阶段不值得投资者买入。

作者：Steven Cheung