本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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自今年中期业绩会上表态“坚决向大健康业转型”后，近年来一直谋求转型的鲁商发展迈出决绝的一步。

11月15日晚间，鲁商发展（600223.SH）公告称，拟将其房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东山东省商业集团（下称“鲁商集团”）或其所属公司。交易完成后，其将聚焦于生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂等大健康业务。

受此消息影响，11月16日和17日开盘，鲁商发展连续两个交易日一字涨停，股价涨至9.57元/股。

上述交易预计构成重大资产重组，但目前尚处于筹划阶段，具体交易标的资产范围、交易价格等要素均未最终确定，交易双方也尚未签署任何协议。

抛离地产

鲁商发展对地产业务的抛离，或在四年前就开始酝酿。

2018年末，鲁商发展的前身鲁商置业受让了鲁商集团持有的山东福瑞达医药集团有限公司（下称“福瑞达医药”）100%股权，交易价款为9.27亿元，以现金方式支付1.21亿元，剩下的8.06亿元以转让旗下三家房地产公司股权的方式支付。

该笔交易完成后，鲁商置业于2019年6月更名为鲁商发展，并增加了“药物、保健食品、化妆品、医疗器械、生物技术的研究开发”等营业范围，正式向“健康生活服务商”转型。

在今年8月30日举行的半年度业绩说明会上，鲁商发展称：“定位国内领先的大健康产业综合运营商，坚决向大健康业转型。一方面加快转型速度，生物医药做大做强，快速发展成为主要业务，另一方面实现健康地产板块转型‘轻着陆’。”

事实上，作为山东本土的房地产龙头企业，鲁商发展的地产发展并不突出。2008年末，鲁商发展借壳ST万杰上市。作为鲁商集团旗下唯一的地产上市平台，其布局逐渐外拓至北京、上海、重庆、黑龙江等省市，不过超过50%的开发项目集中在山东省内。

人口大省山东的房地产发展居全国前列，连续多年商品房销售额超过万亿元，在全国各省中居前五。虽然如此，销售额在山东房企中一直位居前十的鲁商发展发展得并不顺利，直到上市十年后即2018年度才开始分红，派发了0.5亿元现金红利。

财报显示，2009年至2018年十年间，鲁商发展的营收增长了3.52倍，从25亿元增长至88亿元，但净利润却在下滑，从4.39亿元下降至1.62亿元，下降超6成。

除了持续降低的净利润，鲁商发展还有居高不下的负债率。背靠着鲁商集团，鲁商发展不仅持续获得大股东的输血，还获得了行业内较低的融资成本。但即便如此，其负债率连续多年高达90%以上。

2019年转型以来，鲁商发展地产业务占比逐渐缩小。2021年报数据显示，公司房地产业务营收为96.96亿元，占总营收123.63 亿元的78.43%。而在转型前的2018年，房地产业务对总营收的贡献比为88.77%。

受市场大环境影响，房地产逐渐成为拖后腿的业务。今年上半年，鲁商发展地产板块合同销售额39.8 亿元，销售面积37.2 万㎡，同比分别减少56.05%、55.02%。此外，地产业务销售回款的减少也使其经营活动现金流量净额比去年同期减少74.20%。上半年，鲁商发展净利润同比减少39.18%，原因之一是地产个别项目规划调整暂时停工利息费用化影响财务费用增加。

毛利率表现也远不如新业务。今年上半年，房地产及物业板块的营收虽占总营收的67.80%，但毛利率仅为19.79%，远不如化妆品、生物医药板块，二者的毛利率高达60.71%、54.10%，原料及衍生产品、添加剂的毛利率也达33.06%。

化妆品业务占营收7成左右

剥离地产业务后，鲁商发展将聚焦生物医药，化妆品，原料及衍生品、添加剂等大健康业务，它认为这将有利于改善公司资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力。

转型的影响在资本市场立竿见影地出现。2019年10月，鲁商发展股价曾多次大涨，其中10月18日至10月24日期间连续5个交易日涨停，累计涨幅超80%。

股价大涨源于颇受市场关注的玻尿酸。玻尿酸是一种可填充性材料，主要应用于美容、美妆领域。鲁商发展的全资子公司福瑞达为全球玻尿酸研发应用领域的领先生产者，且其彼时正筹划收购世界第二大玻尿酸厂商山东焦点生物科技股份有限公司60.11%股权，拓展上下游产业链。

福瑞达旗下多个品牌销售表现不错。2021年“双11”促销中，其专研玻尿酸护肤的颐莲品牌登上京东平台美妆品类TOP3。其中，爆品玻尿酸喷雾平均每秒卖出6瓶，总销售量突破196万+瓶，同比增长227%；在与某头部主播的直播合作中，更是创造了2分钟爆卖50万+瓶的销售纪录。

今年“双11”期间，福瑞达生物也获得不错战绩。其中，颐莲全网累计成交破亿元，喷雾全网累计售出4000万+瓶；瑷尔博士全渠道销售额同比去年增长76.68%，在全渠道获得63个TOP榜单；诠润品牌的天猫+抖音官方旗舰店GMV超1100万，抖音和达播的销售额同比分别增长460%、260%。

以2022年半年报数据计算，剥离地产业务后，鲁商发展化妆品业务营收占到七成左右。

华安证券也因此给予鲁商发展以买入评级，认为其主打微生态护肤的瑷尔博士和颐莲已逐步实现破圈放量，且福瑞达生物引入战投后，线上代运营的参与有望赋能，加快公司化妆品业务品牌孵化。

事实上，近年来剥离或者降低地产业务比重的房企不在少数，亦不乏跨界生物医药领域的先例，如格力地产拓展生物医药大健康产业、大消费产业，长春高新发展定位调整为以生物制药为主、房地产为辅，甚至有“东北药茅”之称。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对时代财经分析称，所有企业的业务转型都受自身资源和拟转型行业发展变化的制约与局限。对于鲁商发展这种在房地产领域内并未取得明显优势的上市企业而言，在当今房地产行业陷入长期调整期而回暖存在重大不确定性的情况下，选择生物医药这个转型方向也是不得已，不过这个行业还是一个前景看起来比较好的朝阳产业。