日前，华泰证券在发布的研报中指出，2022年全国新房市场延续了2021年下半年以来的下行趋势。

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全国数据方面，2022年1-9月，全国商品房累计销售金额9.9万亿，同比下降26%，这也是历史上单年累计最大的降幅。但三季度以来全国单月降幅呈现一定程度的修复，9月商品房销售金额环比上升33.7%，同比下降14.2%，降幅较8月收窄 5.7pct。

重点城市数据方面，2022年上半年，由于各地“因城施策”宽松频次明显加快以及重点城市管控解除等，市场一度在6月份快速修复，60城降幅收窄至16.8%。但随着7月份业主风波、部分城市疫情等影响，新房销售增速重新回落。

新房销售下降，二手房修复更快

2022三季度，60城新房销售同比下降27%，环比上升19%。10月以来（截至21日），60城新房销售面积同比下降 30%，金九银十不再，市场仍在磨底。

相对于新房，二手房的修复节奏似乎更快一些，跟踪的18城二手房成交面积从三季度就出现同比正增长，2022三季度，18城二手房销售同比上升20%，环比上升13%。10月1日-21日，18城二手房成交面积同比上升54%，增速再创新高。

年初至10月21日，18城二手房累计同比下降17%，其中一线下降31%，二线下降1%，三线下降 33%。需要关注后续二手房市场修复的持续性。

70城新房价格连续8个月环比下跌

2022年9月，70城新建住宅价格指数同比下降 2.3%，已连续5个月同比下跌，环比下降 0.3%，已连续8个月环比下跌，还未打破 201402-201503期间连续11个月环比下跌的记录。

2022年三季度，新房价格环比连续上涨3个月的城市有9个，均为一二线城市，包括北京、上海、杭州、合肥等；环比连续下跌 3 个月的城市有 32 个，以三四线城市为主，包括北海、湛江、秦皇岛等。

二手房方面，2022年9月，70城二手住宅价格指数同比下降3.5%，已连续8个月同比下跌，环比下降0.4%，已连续13个月环比下跌，超越了二手房价格于 201402-201503 期间连续11个月环比下跌记录。

2022年三季度，二手房价格环比连续上涨3个月的城市共有6个，均为一二线城市，包括北京、上海、南京等；环比连续下跌3个月的城市有44 个，以三四线城市为主，包括北海、吉林、牡丹江等。

刚需三房户型成为标配

2021年8 月以来，三房户型占比在 65%-74%区间内。高能级城市中三房户型的占比更高，一二线城市三房户型占比为 73%，高于三四线城市比例 7pct。

从预购面积段角度，主力面积段有所抬升。100平以上房型成交占比明显提升，从2021年 8 月的 50%提升至 2022 年 8 月的 63%。

从城市能级角度，三四线城市的主力面积段偏好高于一二线城市。一二线城市主力户型是 80-100 平（35%），而三四城市主力户型为 100-120 平（38%），另外，120-140 平户型也占比高达 26%。

去化周期大幅扩大至18.2个月

根据克而瑞的数据，截至2022 年 9 月末，80 城可售库存（已经取得预售证但尚未销售）为5.2亿平，较2021年末下降1.58%。

一线、二线、三四线可售库存分别较 2021 年末+5.1、-1.6、-2.8%，分别为有数据以来库存峰值的 91%、86%、97%。80 城去化周期（可售库存/12 个月销售面积移动平均）为 18 个月，较 2021 年末放缓 5.4 个月。

一线、二线、三四线去化周期分别为15、19、18 个月，较2021年末放缓 3.3、6.1、5.0 个月。去化周期扩大的背后是重点城市新开盘去化率依然较低，二季度以来依然低于历史正常水平。

相对而言，除了上海、杭州、合肥、长沙等城市去化率平均保持在 50%以上，其他城市去化率依然较低，来访量和转化效率较低依然凸显了当前需求端的观望情绪。

土地市场热度呈现“供需双弱”局面

2022年 1-9 月，300 城住宅类土地累计供应建面为 4.5 亿平，同比下滑 43%，其中一线/二线/三四线同比下滑 41%/49%/39%。1-9 月住宅类土地累计成交建面和金额分别为 3.3 亿平和21434 亿，同比下滑 43%、38%，其中一线/二线/三四线同比下滑 31%/46%/35%。

按季度来看，受去年同期高基数、供应下降及需求萎靡等多重因素影响，上半年住宅类土地成交建面同比降幅在 50%以上。2022 年三季度，300 城住宅类土地成交同比下降 16%，降幅较二季度收窄 36pct，环比上升 6pct，虽总体有所改善，但同比仍处于负增长区间。

9月300城住宅类土地单月成交溢价率为3%，其中一线/二线/三四线城市分别为 3%/3%/2%，该数据从年初至今一直维持在 6%以下，处于 2014 年以来的相对低位。

此外，300 城住宅类土地单月流拍率从年初高点的 29%逐渐下降至 9 月的 15%，但依然处于 2014 年以来的相对高位，其中9 月一线/二线/三四线城市住宅类土地流拍率分别为 5%/7%/24%，三四线城市依然处于高位。

分城市来看，在土地市场热度处于低位的时局下，依然可见区域分化。长三角依然是备受市场关注的区域，前 9 月土地成交规模 TOP40 城市中，有14个位于长三角、3个为于珠三角、8个位于环渤海。

值得关注的是，在土地市场整体热度下行的环境下，北京、深圳、杭州、宁波等15个城市 1-9 月土地成交建面同比实现正增长，主要和城市供给放量以及房企聚焦战略有关。