一、政策预测：持续向松，需求端释放住房消费潜力，供应端改善资产负债

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2023房地产在经济中的重要性提升，政策大基调宽松。每年年底的经济工作会议都为明年的政策进行定调，在刚谢幕的中央经济工作会议明确对明年的房地产定调：“保交楼、保民生、保稳定”，防风险，支持刚性和改善性需求。紧接着，中财办有关负责同志对中央经济工作会议内容进行解读，时隔多年重申要充分认识到房地产行业的重要性，房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，并明确供给端、预期和需求端，以及促行业新模式转型等方面作出部署。2023年房地产的重要性提升，政策大基调仍以宽松为主，直至销售端有明显改善，2023年的房地产市场仍需要较大宽松政策加持。

保主体政策持续加码，化解房企风险。今年11月起，金融保主体政策铺面而来，“三箭齐发”助力房企脱困。日前，三箭均发射，第一支箭信贷额度之大，已超3.6万亿，第一支箭有助于行业恢复信心；第二支箭对优质房企很友好；第三支箭的房企的适应性更广。对于供应主体，除“保交楼”外，2023年将围绕“改善资产负债表”进一步加大举措，所谓改善资产负债，主要从两个方面出发，一是可增加资产，二是减少负债，2023年更多的融资配套宽松政策出台，国央企上市房企可获取更多的增量资金，出险房企可通过债转股，以股抵债的方式降低负债。2023年在政策的支持下，行业的资金风险进一步弱化，国央企房企的资产规模或进一步上升，房企分化局面进一步加强。

着力释放住房消费潜力，限购限贷进一步解除。自2022年初以来，随着郑州打响松绑的第一枪，随后各地不断在当前的调控政策上进行优化，主要涉及到降低房贷利率，降低首付比例，增加公积金额度，契税补贴等。但市场并未快速恢复。一方面，2022年疫情不确定性及交楼事件拖累房地产市场修复；另一方面，需求端信心不足、购买能力弱、对未来收入的预期降低延缓购房者入市，也使得在需求端政策频繁优化下，市场销售端仍未回升。

2023年需求端将会出台更多宽松举措是必然，主要围绕释放住房消费潜力。中财办回复在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放，我们认为主要体现在一）首套房的认定标准扩大，也就是松动“认房又认贷”的政策，很多首套购房者都是采用贷款的方式购房，“认房又认贷”置换房屋的往往通过“卖一买一”的方式实现，“双认”的实行会大幅限制改善需求的界定标准，若以二套的标准进行购房，高额的首付比例会降低改善性需求释放，因此2023年大概率会取消“双认”。二）下调二套房的首付比例，虽然今年也有不少城市下调二套首付比例，但并不普遍，核心热点城市的二套房首付比例高达7、8成，较高的换房门槛也降低了居民换房的动力，2023年二套房首付比例有望全面下调。三）取消限购，目前仍有大部分城市执行区域限购，本地户口和外地户口均有购买套数限制，随着佛山、东莞全面取消限购，2023年更多热点城市或将跟进，除一线城市外，2023年限购或将全面松动。

二、市场趋势：2季度企稳，全年成交规模持平，房价趋稳

预计2023商品房销售面积增速5%，销售金额增速4%。今年的房地产市场销售规模创下2016年以来新低，全年销售面积约14.5万㎡，较去年同期下降20%；销售额约为13.5亿元，较去年同期下降22%。由于近两年拿地规模锐减，在资金承压下，房企新开工动力不足，2023年，整体销售规模难以呈现大幅上涨，全年成交规模或与今年基本持平。我们预计，2023年全国商品房销售面积上升5%，销售额上升4%，销售面积15万㎡，销售金额约为14亿元。从2023年年内趋势来看，2023年房地产市场将摆脱疫情防控的拖累，保交楼专项借款的落地也减缓购房者对于交付的担忧，行业风险进一步缩减，购房信心逐步恢复。2022年市场下行的根本原因在于经济拖累地产，居民收入预期降低，购买力弱，居民购房信心回升后还有待经济好转，因此我们预计2023年上半年市场仍在恢复期，明年的市场前低后高，年中销售规模转正，全年成交水平与今年基本保持一致。

二手房成交比重有望进一步上升。近几年，中国一些重点城市已经进入存量房时代，尤其是一线城市，二手房成交占比大于新房成交占比。根据诸葛找房数据研究中心监测重点20城数据来看，2022年1-11月，二手房成交占比51%，已经超过50%。从城市上看，2022年一些热点二线城市加速进入存量房市场，如重庆、天津2022年二手房成交占比超60%。2021年，由于二手房小区参考价格的发酵，二手房成交占比略有下降。2022年购房者出于对新房交付的担忧二手房更受到购房者的青睐，二手房成交占比进一步走高，且在集中停贷事件后，二手房环比增速明显高于新房。2023年，房企走出资金风险还需要时间，购房者对新房交付的担忧仍存，外加上在二手房高库存下，价格较为平稳，购房者有更多选择的空间，预计二手房成交比重进一步上升。

2023年新房房价有望加速企稳，二手房价继续承压。目前的房价正处在下探的周期，根据国家统计局数据显示，无论是新房还是二手房，70大中城房价同比指数连续多月下滑；从环比指数上看，70大中城房价新房连续15个月下滑，二手房连续16个月下滑。在今年销售端创6年来新低的背景下，企业降价跑量，价格上涨动力不足，长时间处于下行周期。分等级城市看，一线城市房价更为坚挺，处于上升阶段，二线及三四线房价下滑，三四线的降幅最大。

展望2023年，预计企业降价态势难改，虽然销售逐步回稳，但房价变化滞后于销售变化，上半年房价上涨动力仍不足，预计房价仍呈小幅下跌的态势，随着金融16条对房企的资金支持的落地，房企降价促销的手段或将减缓，新房价格跌幅收窄，下半年有望转升。2023年二手房房价或继续承压，价格涨幅不及新房，主要是由于退税政策的出台，全国二手房挂牌量激增，影响房价预期，预计2023年二手房继续趋于稳中趋降的局面。

三、行业资金面先行改善，竣工增速转增，开发投资下行态势收窄

2023年新开工面积下降14.8%，竣工面积上升12.6%。2022年，受销售市场恢复不及预期、企业资金压力较大、土地购置面积下降因素影响，房企新开工意愿明显降低，根据国家统计局数据显示，新开工面积连续16个月呈现负增长，且降幅逐步较大，至2022年12月，新开工面积降幅为38.9%。然而，在中央倡导“保交付”以及地方保交楼专项借款的发放，房企竣工意愿大于新开工意愿，竣工面积降幅明显小于新开工面积降幅。展望2023年，新开工面积修复滞后于销售市场，在历史周期中，房屋新开工面积的回升普遍滞后于商品房销售面积半年至一年半的时间。此外，新开工规模受制于拿地规模，近年来，房企拿地规模缩减，尤其2022年房企拿地意愿降至低谷，地方城投托底现象严重，包括国央资拿地成主角，但国央资以及城投拿地之后开工项目并不积极，预计2023年新开工面积维持降势。竣工上，房企在保交付大环境以及金融16条的支持下，包括销售提速，回款上升，预计竣工面积转增。

乐观情况房地产开发投资下降1.5%。房地产开发投资取决于施工、新开工、竣工以及土地购置投资，由于2023新开工和土地购置增速不乐观，预计2023年房地产开发投资增速仍呈现下滑局面，乐观情况下房地产开发投资微降1.5%。

资金面大幅改善，到位资金累计增速10%。2023年预计行业资金面有望改善，一方面，银企之间的合作在2023年实质性落地，第二只箭及第三只箭的扩容，房企资金压力缓解；另一方面，2023年销售逐步回温，销售回款速度加快。从今年的数据看，房企到位资金的降幅小于商品房销售额降幅，2023年房地产到位资金有望先行改善，累计增速预计为10%左右，从而带动投资端改善。

四、2023行业分化趋势更为凸显，产品，区域，房企结构上行

近两年，分化是地产行业最主要的特征之一，行业集中度提升。随着中国的房地产市场从快速发展进入稳步发展，未来中国的房地产市场更加聚焦化，分化趋势更为凸显，强者恒强，优胜劣汰。2023年这种趋势更加明显，主要体现在以下三个方面。

成交产品结构性上行，改善性产品比重上升。刚性产品的需求一般来自于新增城镇人口，近年来，新增城镇人口连续6年下降，2021年全国新增城镇人口仅为1226万人，较2011年高峰新增时期下降58.4%，而从城镇人均住房面积上看，城镇人均住房面积逐年上升至2021年达到41㎡，这也意味着大面积产品更受青睐。此外，近年来中国对保障房的重视度逐步提升，保障性产品规模不断扩大，保障人群种类扩大，新市民、新青年、低收入群体均是保障对象，且保障性政策不断完善，分流了刚性需求的释放。此外，在今年宏观经济下行背景下，就业率下降，收入预期降低，刚需群体受到的冲击更大，改善及高端群体受到的冲击小于刚需群体。再次，2023年政策的门槛有望进一步放松，一些限制性的购房需求将会逐步释放，如首套房的认定标准，区域限购放松，改善性需求被释放，2023年产品成交结构上升大势所趋。

核心城市、核心商圈成交比重上升，2023年一线城市率先复苏。针对城市而言，金字塔效应逐步体现，高能级城市人口聚集效应不断放大，房价中长期可期，三四五线城市不及中心城市，中长期房价上涨动力不足。同一个城市而言，核心区域的更为坚挺，未来潜力相较于郊区更大。从今年的市场看，一线城市在本次下行周期中更为坚挺，且占比连续4年上升。根据诸葛找房数据研究中心数据预测，2022年一线城市商品住宅销售面积大约是3902万㎡，占重点60城的11.8%，较去年下降15%，降幅远小于二线城市及三四线城市。我们预计，2023年一线城市率先恢复，尤其是北京、上海，一线城市凭借丰富的产业配套率先走出下行周期，进入上行周期。

国央企规模有望进一步上升。2022年购房者对房屋交付的担忧加深，买新房更加看重房企的现金流，担心房企暴雷无法交付房屋，买房从选区位，选产品，加上了选房企的条件。与此同时，由于国央企更加受到资本的青睐，融资更加具备优势，国央企项目相对去化较快，同比降幅率先改善，同时成交比重上升，而出险房企的销售情况暂未出现改善情况，成交占比下滑。2023年，国央企的成交规模进一步凸显，一方面，当前“三箭齐发”支持房企化解风险，其中国央企及优质房企受到支持的概率较大；另一方面，近两年来，拿地房企以国央企为主，地方城投拿地占比上升，民营房企拿地规模下降；再次，2023年市场虽有回暖，短期购房者仍有交付担忧，选民营房企仍较为谨慎，奠定了未来两年内国央企的成交比重上升。

五、居住服务行业2023年将开启稳定的大上行周期

众所周知，中国二手房的成交份额处于上升趋势，由于二手房交易大部分取决于经纪公司，经纪公司在房地产行业的地位将逐步提升，未来中介市场具备较大的潜力，2023年居住服务行业将开启稳定的大上行周期。主要从以下三个时间段来看。

短期来看，2022年7月份后，由于二手房即买即住，不用担心烂尾问题，二手房较新房先行修复。此外，由于退税政策的实施，2022下半年二手房源挂牌量明显激增，买方有更多的挑选空间，在房源充足下，2023年卖方更加依赖于中介公司。

中期来看，近3年来土地成交规模锐减，资金承压下房企新开工面积放缓，意味着未来3年内新房的供应规模将会缩减，未来3年新房的供应缺口将由存量房填补。

长期来看，存量房市场赛道空间广阔，中国目前处在加速城镇化的阶段，2021年中国城镇化率为64.7%，已经进入相对的高位，按照国际经验，当城镇化率进入高位时，存量房市场成交额总量超过新房大势所趋。因此，居住服务行业的大上行周期即将开启，中介公司应把握住市场机会，提升服务质量，提高买卖双方的满意度，加速提升行业影响力。