“国企放牛娃”宁高宁退休了，但中国金茂(00817.HK)的发展还是得继续。

这家央企也完不成今年全年的销售目标了。但公司首席执行官李从瑞表态，会全力以赴冲刺最好。

(资料图片仅供参考)

金茂明确了一点：

招拍挂的拿地，会避免去三四线，一定会聚焦一二线城市核心地段和黄金地段。

当然也会例外，这个例外在城市运营项目上。

单看金茂上半年的表现，它在城市运营中找到了发展点。

公司认为，市场下行对城市运营影响不大，因为城市运营的地属于一二级联动开发，可以对抗周期。

宁高宁曾经为金茂旗下一商业取过名。据说英文灵感来自《巴黎圣母院》中卡西莫多的那句感慨——life is splendid（生命多么绚烂）。

也许，城市运营会给金茂带来splendid的未来，且放长双眼看。

▍业绩会要点

聚焦一二线，避开三四线城市

城市运营的拿地思路

私有化宏泰的原因

宁高宁退休对金茂影响

代建不是主业

2400亿没有完成

如何判断地产行业未来的市场容量、企业转型以及城市运营模式在行业下行过程中的拓展？

Q：城市运营未来会占越来越重要的位置，上半年大量拿地是城市运营。随着时间推移，对招拍挂纪律严肃，城市运营优势会体现。

过去18万亿市场未来会大幅下降。今年预估有25%的下降。未来10年可以稳定在10万亿体量。

今年市场分化严重，公司上半年把40个城市公司合并为26个，还是希望把主要的资源配置在核心城市。任务完成，非常平稳，各个城市公司上了正轨，非常好。

金茂未来避免进入三四线，当前聚焦在一二线城市核心地段和黄金地段。

金茂过去拿地一二线占80%，在华东地区量很大。今年上半年货值50%来自华东，土地优质，未来会恢复，到明年货值释放。

上半年只拿5块地，加上8月，一共11块，除了城市运营的一二级联动外。剩下全是核心城市核心地段的黄金地块。

去年的1-5月就没拿地，到了去年下半年才拿地。去年节奏不错，今年保持投资纪律，下半年比上半年力度大。

聚焦一二线核心城市核心地段和目前公司的城市运营策略是否会有冲突？因为城市运营相对都是在城市非核心地段的大盘

Q：聚焦一二线主要是招拍挂，因为要求高。

城市运营有一级和二级的利润，在大城市周边，经济比较活跃的三线城市，大盘会有很大的生长空间，少则五年，多则十年就可以实现。

在政府协议中，二级开发联动更为重要的是滚动开发。这是小投入博取大资源的游戏，在经济活跃的地方和有长周期防范风险，所以不用核心城市核心地段。

市场下行的情况下，城市运营的进程会否减慢？从而影响到中长期目标？

Q：市场下滑对城市运营影响不大。土地市场需求方的暴雷对我们影响大。

当前情况特殊，新的市场玩家进入需要过程。城市运营一级开发受影响，土地销售遇到问题。

城市运营的土地是长周期的，测算时候算大帐。每个项目能经历5–6个市场周期。就像过去梅溪湖一样，3年好就卖出地，3年不好土地卖的少。

10年对于1万亩的项目总能成型，也感觉会经历2-3个不好的周期。

但城市运营可以跨周期，地的周期不可怕，土地不会因为周期大幅下降。总体土地价格上涨，住房波动大，土地会上涨。

金茂以小投入获取大的资源，收益稳定。

在城市运营项目中的工业用地及商业用地，是公司自持开发还是会引进其他开发商，对未来的作收影响如何？

Q：得根据项目实际情况来定。城市运营项目里面的工业用地从来不是问题。因为工业用地主要是招商引资，地价会比较便宜，工业用地的出手都比较顺畅，且供不应求。

商业用地上，比如在长沙，大家看到这个项目大部分都是销售出去的。金茂一般会持有一些标志性的作品。持有这些作品也是根据投资测算来确定，前提是能售尽售的原则。

长沙西片区开发模式、盈利前景以及规划上具体的变化？

Q：西片区效果很好。基本按照原有的协议落实，但有规划的调整，以前住宅占到80%，现在60%。因为增加了产业和商业。

最早投资是基于有住宅的利润去覆盖后期三通一平等成本。目前商业成本需要政府承担。这是非常复杂的财务模型，从目前商讨的情况看，政府即考虑到早期的投资，有考虑到项目的回报。

未来二级土地会独立开发，一级开发里的商业和产业金茂不再投资。金茂会控制住风险，虽然耽误了很长时间，但最后的结果非常好。

宁总退休之后，混改后续计划如何推进？还有“脱表”的可能吗？

Q：脱表短期内不太可能。

跟宁总退休没关系，取决于集团决策，行业的特点。行业在低谷期，大股东的支持很重要。大股东很可能选择以股代息，小幅增持。

宁总退休后，金茂的董事会不会变化？中化对地产的态度是否会发生变化？

Q：以股代息就是体现大股东对金茂的支持。

不仅仅是资金，还有业务的协同上支持。金茂作为中化全资的支持对象在考虑，不管是领导出访、资金等，中化都会不遗余力支持。

集团公司在研究，宁总退休后公司董事会的变动，以公告为主。

除以股代息之外，大股东对公司的支持？中化财务公司是不是可以买金茂的债券？

Q：大股东的支持是全方面的，两化合并后，新中化地位和实力增强。

金茂在新中化里面的8大板块之一。除了以股代息，资金支持上还有很多支持，包括很多协同。具体到财务公司卖债券，这是细节操作的事情，存在可能性，会根据市场安排，集团公司提供支持。

未来三年的销售指引

Q：今年的销售，行业下降在同比25%。前50强100强的下降幅度更大，因为盘子大，下降幅度大。

金茂年初2400亿目标，今年看来，完成可能性不大，但会全力以赴冲刺最好的业绩。

今年是行业大幅下降一年，今年是底部，明后年行业会企稳。金茂按照原来既定的目标，在明后年按照之前的规划实现。

今年上半年700亿的销售额是否有降价销售的措施？降价的幅度？下半年会降价销售吗？

Q：公司销售价格的策略是随行就市，上半年一二线城市降价没有。行业平均降幅8%，主要是三四五线，一线价格增长。

金茂销售平稳的态势，下半年依然按照随行就市销售，价格下探可能性也不是很大。

降本增效成效如何？有何变化？

Q：金茂今年叫工程建设年。去年叫做成本管理年。

三年前进行成本管理，要求开发的成本三年内降15%，持有型降30%。花了很大力气，目前效果达到。

8月28日南沙万豪酒店开业，每房成本比豪华降低30%，通过招采+设计降本。

人工成本上，今年1-8月，人均效能从过去每年管理的建设面积5600平/人到8月6500平/人。这是行业标杆水平。人效上，能达到行业平均水平以上。

投资端利润率管理加强方面的措施手段，以及今年上半年新增土地利润率如何？签约销售利润率如何？

Q：上半年拿地净利润率10-15%。下半年坚持这样的策略。

这几年不断加强投资管理，核心就是拿好地，投运一体。投资承诺要运营实现。内部管理上引入干系人的管理制度，干系人最核心的是城市总。

干系人拿地的时候投资承诺转为计划书，指标不降低，保证投运一提。如果降低了，会对干系人出红牌。增长发金牌。金牌红牌，当年给与奖惩。

严肃投资纪律，投运一体很大帮助。

公司目前的收并购政策如何，是否会加大并购力度？

Q：对宏泰私有化就是并购，对首创的首置物业也是并购。

现在还在谈项目层面，公司层面也有。

公司并购持续做下去，还是要坚持。当然一是要跟战略高度匹配，坚持科学之上，城市运营。第二有效益，不把规模之上，做有效益的事情。第三，管理半径辐射，全国有布局，布局的地方深耕。组织管理跟得上。最后，跟品牌品质匹配。客户做的不好的，不在并购之列。

金茂是央行鼓励进行并购的9家之一，发行了行业第一单并购债。

对宏泰进行私有化的战略考虑是什么？目前进展如何？

Q：宏泰跟金茂战略高度契合。

宏泰也做城市运营，有6个项目。金茂最看重它在河北龙河的项目，其他项目只是签订协议，还在谈还没实质性运作，也没有大的投入。

龙河项目跟金茂梅溪湖一样，优势明显。地处北京、河北雄安、天津的交界处，相当于在廊坊主城区里面的其中一个。

龙河项目体量大，2-3万亩地，开发完要20年以上。滚动开发会有很好的土地出让，随着私有化的推进，环京政策优化，京津冀粮仓型项目。

私有化顺利，集团公司审批完成，进入懂事会层面，年底完成宏泰的私有化。

公司目前合作项目，是否有涉及出险企业？

Q：三年前关注到这个项目。要求销售资金要保证交付。

200个合作项目，总体非常平稳。极个别项目有暴雷企业，大部分资金留在项目，总体敞口风险可控。这一点金茂还是非常超前和扎实。

管理层如何看待代建业务的空间、盈利模式，及对应成本控制的要求？

Q：代建在三亚、太原、济南开展过，政府合作方主动找过来，保证质量和进度。

但代建不是金茂未来的主业，公司谨慎选择合作伙伴。金茂对品质品牌客户非常关注，选择合作伙伴时候会精挑细选。代建业务不管来自政府还是客户，都要对公司品牌有添砖加瓦作用才会去做。