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领展房产基金（0823.HK）公布中期业绩，租金收入依旧增长，但中期派息竟按年下跌2.6%，这意味着领展派息长升长有正式断缆。再加上在联系汇率下，港元相对亚太区内货币偏强，港元资产价格自然调节机制产生效力，领展基金单位价格将无可避免进一步调整。

领展发布中期业绩，宣布派息为1.5551元，按年下跌2.6%。领展解释上一个财政年度上半年曾作出酌情分派每单位0.07元，如撇除酌情分派，今年中期业绩派息还录得同比增长。

不过，投资者不会分得这么细。更重要的是，在今次中期业绩前，领展由上市起中期息及末期息均录得同比增长，在投资者眼中派息增长几乎是理所当然。如果派息稍为下跌，已经触动了投资者的神经。

财务成本增加成断缆原因

那么为何领展下调派息，可以从损益表上看到端倪。由营业额至物业收入净额均录得增长。当然一般及行政开支都无可避免增加，因为收购新物业后开支增加，及基本工资上调都是无可避免，惟财务成本增加就值得讨论。

随着收购增加，债务同步上升是无可避免，财务成本由去年上半年的4.8亿元，增加至6亿元；平均借贷成本由2.3厘增至2.5厘。笔者相信期内联储局加息对财务成本增加的部分原因，也是今个财政年度上半年派息按年减少的重要原因。

小心全年派息首次减少

虽然联储局疑似放缓加息步伐，但笔者相信今个财政年度下半年领展的平均借贷成本持续增加，有机会继续令领展的派息受压。在最坏情况下，全年派息将会录得首次减少。

另一边厢，今年9月笔者在《领展破底启示录》指出，香港受制于联系汇率不能进行货币贬值，就必定要透过资产价格贬值来增强竞争力。在这个背景下，以香港商场作为资产的房地产信托投资基金（REITs）的单位价格同样要下跌。虽然近日美元指数稍为回落，但笔者仍然相信强美元趋势不改，并预期领展单位价格在公布业绩后继续调整。