近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，促进房地产市场盘活存量。

证监会将指导基金业协会在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

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业内认为，本次发布不动产私募投资基金试点，意味着“第三支箭”再迎新突破。

根据银柿财经梳理，此次试点，对管理人条件、投资者门槛、融资杠杆方面的规定要求都更为清晰。

对管理人的条件要求具体为，须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

投资者门槛设定为首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

上海易居房地产研究院针对此项政策的研究报告分析认为，对于当前的不动产私募投资基金，实际上存在两个方面的差异和变化，包括基金设立方面的监管放松和资金投放方面的领域放松。

从基金设立方面的监管放松角度看，根据此次中基协发布的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》起草说明，为提升试点产品投资灵活度，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限制，并可以通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源。

这也是行业对于此次试点工作最为关注的。具体来看，证监会提出，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。

业内人士指出，根据目前监管要求，私募基金以股权投资为主，股债比不得低于4:1。按照试点工作的差异化安排，股东借款金额可以有豁免安排，比如对于个人投资者，股债比或可允许达到1：2；如果全部是机构投资者，可由基金合同来约定股债比。

“适度放宽股债比限制，并且在此次试点中设置了豁免规定，大大提升了灵活性，一定程度上放宽了准入门槛。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄说。

从募集资金的投资范围来看，试点工作明确了不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。陈霄表示，基本来看，已囊括了房地产行业多数业态，除投资基础设施外，还可投资存量住宅、商业等，扩充了适用范围，为行业补充了资金来源。