最近，韩国的房价大跌引起了人们的关注。有报道称，首尔某些区域的房价下跌了40%，成交量更是暴跌70%，数百万人被银行断供。据《亚洲日报》报道，2023年韩国公寓和多户型住宅等共同住宅的公示价格比2022年平均下降了18.63%，创历史新高。

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那么，为什么会出现这种情况呢？到底是哪些原因造成现在韩国楼市如今的局面：

其实，韩国整体人口走势是造成此次楼市状况的根本原因。长期以来，韩国综合生育率一直低于1，在2000年以后，每年出生人口已经少于60万人；到了2022年只有24.9万人出生，并且还可能进一步下降。因此缺乏足够的人口支撑是导致韩国房价下跌的主要原因，是不是跟现在国内的新出生人口趋势有点像？

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在直接原因方面，则与贷款购房方式、M2货币供应量和利率水平密切相关。美国加息进程迫使其他盟友紧随其后进行加息，并限制了M2货币总量。

数据显示自2022年11月起，韩国M2货币总量便停滞不前并刺激首尔房价持续下跌。美联储持续加息迫使韩国央行也必须进行加息操作，并大大限制了M2总量从而破坏了房价上涨动力。

除此之外，在政治、外交、科技和军事等多个领域中采取向美日靠拢策略对半岛局势产生影响。同时，在客观上也利好接近日本的第二大城市釜山吸收相当一部分未来可能流失至该地区的居民数量，这将更不利于首尔房价保持稳定。

针对当前楼市形势, 韩国政府已经采取措施：金融当局推出50万亿救市计划(约合2534亿元)，扩大实施流动性供应以稳定金融市场；放松监管规定以及特定群体优惠贷款规则、减免税费等措施也得到实施 。随着政府及时介入, 地产融资市场逐渐好转, 企业债和国债利差回落到较低水平, 房价也开始逐渐恢复正常水平。

就算韩国政府采取了一堆稳定楼市的金融政策，但是房价和债务拖欠状态还是没啥好转的趋势。

5月24日，韩国金融服务委员会说道，全球利率路径不确定性太大了啊。特别是韩国房产市场存在高负债率和投机性强等结构性问题，并没有根本治理。再加上出口表现也不尽如人意，想要短期措施化解并企稳目前的楼市？那可得有点儿乐观了。

“全租房”制度放大了金融风险

过去五年里，首尔房价猛涨超过一倍！政府刺激政策引发全民购房热潮。

其中，“全租房”制度作为住房市场的特色之一起到了推波助澜的作用。按这种制度租客得向房东缴纳一笔押金（约为房产价值50%-80%），然后可以免费住规定年数（通常两年）。等到期退租时，押金全部返还给租客。

看似只是个普通的租赁模式吧？实际上却相当于贷款形式。因为押金其实就是以住宅做抵押向租客借钱，并通过免除他们支付租金来支付利息。而在收到这笔钱之后，大多数情况下，房东都会再次进行投资，然后将新房子继续出租以获取更多收益——周而复始地循环下去。由此可见，在这种系统中保持着持续上涨很重要哦！

但随着鲜花插满牛粪堆——即随着加息和利率攀升——许多鲜花被迫离开美丽园林；无法获取足够能力支付所需金额意味着资本链必须断裂；于是唯有依靠出售其他物业来做出代价才能做到支付所需金额；集中抛售则导致价格下跌……反正总体来说，“全租能”制度其实放大了整个鬼畜鬼畜的风险系数罢！

对中国楼市有什么警示？

自2021年开始调整以来部分非核心城区甚至遭遇20%以上的价格暴跌！

中国部分城市房价出现回落，与韩国楼市类似的是，这些城市人口净流出明显，且人口支撑较为薄弱。在上一波房价上涨周期中，这些城市存在较浓的投机色彩。因此，中国某些房价下跌城市与韩国部分城市楼市发展最为相似。

虽然过去也存在以贷养贷等做法，但通过打击诸如“首付贷”等金融工具，在历经多次整顿之后，中国楼市并不存在能够成倍放大金融风险的金融工具。而且一线城市房价总体稳定。因此系统性金融风险引发楼市崩盘可能性不高。

韩国将房地产视为解决经济增长的短期有效手段，并深度捆绑了国民经济和房地产。这造成了后续调控和解绑困难无比。

在韩国房价暴跌、资金链断裂、房东跑路的残酷现实下，受损最严重的是普通民众。他们扛风险能力差，并面临着收不回租金却依然要还租金贷款的困境。

当前中国楼市表现不理想。不能再指望它来解决国民经济发展之急，但也不能任由房价肆意下跌。应该从整体上维护基本稳定，并遏制系统性金融风险以保护普通民众的财富。