现实远比想象的更危险。

中国房地产行业再度传来一则“爆雷”财报。8月7日晚间，位列“华南五虎”的富力地产披露了2021年年报，巨亏超163亿元，远超市场预期。这也让市场大惊失色，富力地产股价一路下挫，再度刷新这一轮暴跌的最低点，最新收盘价（1.6港元/股）相较于2021年6月的高点，累计跌幅超过83.7%，总市值蒸发超310亿港元。

这份年报还传达了“大撤退”的信号：2021年，富力地产新增土地资本开支总额仅为30亿元，相较于2020年大幅减少了80%。更危险的是，富力地产的资金链危机。年报数据显示，2021年富力的298.83亿元借款已违约或交叉违约；另外，截至2021年年底，富力地产的各项借款总额高达1371.71亿元，其中700亿元将在未来12个月内到期，而其账面现金仅有211亿元。意味着，富力地产2022年的资金链已经非常危险。

(资料图)

当前，富力地产为了自救正在疯狂抛售旗下资产。其会计师事务所立信德豪警告称，富力地产情况具有重大不确定性，可能对公司持续经营能力产生重大疑虑。

巨亏163亿

一份迟到的“爆雷”公告。

8月7日晚间，富力地产（02777.HK）终于披露了迟到四个月之久的2021年年报，经营、债务都出现了危险信号。

首先来看，富力地产2021年的经营业绩情况，全年合约销售总额为

1202亿元，总营业额跌至762亿元，相比2020年同比下降11.2%；盈利方面，全年巨亏163.53亿元，而2020年度的盈利高达91.5亿元。这也让市场大惊失色，因为在今年3月，富力地产曾公告称，预计2021年录得87.39亿元净亏损。现如今的年报亏损金额，相比预计数字高出了76亿元。

这份“爆雷”的年报，再度砸崩了富力地产的股价。8月9日开盘后，富力地产股价一路下挫，大跌超4%，再度创出这一轮崩盘的最低点。最新收盘价（1.6港元/股）相较于2021年6月的高点，累计跌幅超过83.7%，总市值蒸发超310亿港元。

关于突然巨亏的原因，富力地产在年报给出的解释是，房地产行业下行，使得2021年营业额减少、毛利率降低，加之营运开支较高且项目售价较低，导致对年内存货作出减值拨备。

在2021年年报中，富力地产一次性计提资产减值规模高达150亿元。其中，存货减值准备规模接近130亿元。

另外，这份年报还传达了“大撤退”的信号。2021年，富力地产新增土地资本开支总额仅为30亿元，相较于2020年大幅减少了80%，新增土地的总可售面积仅有83.7万平方米，几乎创出了历史新低。

众所周知，土地资本是所有房地产企业发展的根基，一旦拿地大幅放缓，或将使得未来的销售规模大幅下降，将直接影响企业未来的经营发展。

富力在年报中提到，2022年将有超过200个预售项目，预期将带来2200亿元的可售资源。凭借充足的可供开发土地储备，未来数年继续补充可售资源，以维持稳健增长。

千亿债务告急

富力地产拿地节奏出现“断崖式”下跌的背后原因是，地主家也没余粮了。

刚刚披露的年报中，富力地产首次公开披露了应偿还的境内债务数据，以及截止2021年年末公司已存在债务违约的情况。

年报显示，截至2021年年底，富力地产的各项借款总额高达1371.71亿元，其中700亿元将在未来12个月内到期，必须进行偿还。意味着，富力地产2022年的资金链已经非常危险。

更危险的是，富力地产的账面现金已经无法覆盖即将到期的债务。截止2021年末，富力地产现金总额（包括受限制现金）仅为211亿元，相比年内到期债务规模的缺口接近500亿元。

富力地产的借款主要包括，银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券，以及信托贷款及其他，分别占46%、25%、11%及18%。其实，富力地产的债务已经“爆雷”，据年报显示，截止2021年年末，富力地产无法按预定还款日期偿还的银行及其他借款金额达70.07亿元，2021年初至今有无法偿还的借款达100.29亿元，因此本金为298.83亿元的借款已违约或交叉违约。

面对如此危险的局面，富力地产的会计师事务所立信德豪警告称，富力地产情况具有重大不确定性，可能对公司持续经营能力产生重大疑虑。

富力地产的另一个未知“地雷”是，境外债务。其披露的2021年年报中并未披露境外债务的违约数据。而事实上，自2022年以来，富力地产已经陆续发布了多笔境外债被迫展期的公告。

富力地产表示，在总额约330亿元的美元票据重组后，管理层会继续提高警觉性并集中评估市况及政策变化，正积极与现有债权人商讨公司若干借款续期。

崩塌的导火索

2017年，是富力地产与其创始人李思廉的高光时刻，也是富力地产陨落的转折点。

当年，昔日中国首富王健林“断臂求生”抛售13个文旅城+77家酒店的资产包，富力地产以199亿元的价格接盘了77家酒店资产，而融创则耗资295.75亿接盘了13个文旅城。在当天的酒局之上，王健林怒摔酒杯，一向低调的李思廉出尽风头。接盘77家酒店的第二年，富力地产的年销售额一举突破1300亿元，成为了“华南虎五虎”之首，在博鳌房地产论坛，富力更是获得了“2018中国年度影响力地产企业”称号。当年李思廉的身家也一度突破100亿元，凭借着大好局面，李思廉一口气给富力定下了2019年销售1600亿元的目标。

然而，中国房地产时代瞬息万变，崩盘来得非常快。

富力地产接手的77家酒店资产，很快便成为了“烫手山芋”，多家酒店陷入亏损，逐渐将富力地产的资金链拖入危险境地。而反观王健林，目前已经彻底摆脱了房地产的包袱，成功上岸。

当前，富力地产为了自救正在疯狂抛售旗下资产。2021年12月，富力地产将广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权，全部售予黑石集团。

今年以来，富力更是加快了抛售的速度。3月，富力将位于英国伦敦的优质项目出售给远东发展；4月底，富力再以26.6亿港元的价格出售位于英国伦敦的Thames City项目股权，巨亏18.4亿港元；5月底，富力地产以10亿元价格，转让了海口大英山新城市中心项目。

在2021年的财报中，富力地产表示，将继续探索可出售的其他非核心资产，以获取最大价值。