来源 | 新经济观察团

毕业季即将到来，可以预见长租公寓又将迎来一波新业务高潮。过去几年，长租公寓这个赛道曾屡次暴雷、不断遭遇破产清算、持续亏损的赛道，在外界以为行业资本热潮将至冰点时，一家从业公司的上市将市场目光再次吸引而来。4月28日，长租公寓魔方生活二次递交赴港IPO申请，拟在港交所主板挂牌上市。

在此之前，长租公寓行业曾经的明星公司——蛋壳公寓、青客公寓纷纷赴美上市，但很快遭遇退市、破产清算、倒闭风波。在长租公寓盛极转衰之时，魔方生活却在默默耕耘，截至2022年12月31日，魔方生活已拥有76245套在营公寓，分布在全国25座城市共计388个地点。

(资料图片)

作为一家长租公寓服务平台，魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓服务，至今已有14个年头。招股书援引弗若斯特沙利文数据显示，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一，品牌知名度及住户满意度均名列前茅。

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尽管长租公寓风波不断，但魔方生活的经营发展倒是颇为“稳健”。2020-2022年，公司分别实现营收9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。不过，这样的营收规模与蛋壳、青客巅峰时期仍然相去甚远。2019年，蛋壳公寓实现营收71.29亿元、青客公寓实现营收12.34亿元。同期，魔方生活的营收仅为9.46亿元。

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尽管营收水平不高，但魔方生活的烧钱能力却是一流。2020年，魔方生活录得亏损2.3亿元，2021年，依靠收购及业绩回暖，魔方生活实现净利润转正3.01亿元。然而好景不长，随着2022年疫情发散，魔方生活再次陷入亏损旋涡，录得净亏损2.46亿元，三年累计亏损1.75亿元。

魔方生活对此解释称，2022年公司出现亏损，主要受到反复爆发新冠疫情的负面影响，尤其是上海市场。截至2022年末，魔方生活在上海运营的公寓数量达到30053套，占其总运营数量的39.4%。显然，由于运营公寓地点过于集中，也给魔方生活带来极大的地域性运营风险。

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值得一提的是，魔方生活的创始人葛岚，早在2018年前后就因与投资人存在分歧而提前离场。随后，机构迅速入场，截至IPO前，华平投资通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接持有魔方生活52%的股份，是该公司的实际控制人。

然而，随着创始人的离场、机构大举入驻，魔方生活的公司性质也变得不再纯粹。此前依靠出租公寓盈利，如今却走上了靠投资赚钱的道路。2017年，魔方生活投资V客青年公寓；2019年，公司又领投窝趣公寓；2021年，魔方生活通过出售微领地创客空间运营的全部股权获利颇丰。

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报告期内，魔方生活其他收入及收益分别达到4801万元、9252万元、7323万元，其中其他利息收入分别为1899.8万元、2405.5万元和1711.7万元，占该板块总收入的39.6%、26%和23.4%。而这部分收入主要是公司授出贷款赚取的利息收入。虽然公司强调明码标价、严格监管资金使用，坚决反对“租金贷”，但这上千万的授出贷款利息从何而来，似乎仍然值得推敲。

前有蛋壳、青客的惨烈下场，后有国家监管对于长租公寓的政策收紧，选在此时二度赴港IPO，魔方生活的勇气可嘉，但事实能否尽如人意，目前还是一个未知数。